Фундаментальный перелом на рынке недвижимости: контроль над ситуацией возвращается покупателям – каких изменений цен на жилье ожидать? …

Юстина Мацюнайте 16 сентября 2022 года, 10:53

Осень началась с хороших новостей для покупателей недвижимости, особенно тех, кто хочет купить квартиру в Вильнюсе. Как на первичном, так и на вторичном рынках фиксируется пауза в росте цен. Аналитики по недвижимости говорят, что контроль над рынком вернулся в руки покупателей. Это начало падения цен на жилье? Осень началась с хороших новостей для покупателей недвижимости, особенно в Вильнюсе.

По расчетам аналитиков рынка и представителей застройщиков, цены на новое жилье могли пережить символическое падение – около 2 процентов По данным аналитиков Citus, в августе в Вильнюсе средняя, индикативная цена всех новых квартир, выставленных в августе, составила 3 226 евро/кв.м., в июле – 3 291 евро/кв.м. Таким образом, компания также фиксирует минимальное падение цен на 2 процента. Том Совиюс Квайник, руководитель отдела инвестиций и анализа Inreal Group, не спешит говорить о падении цен. Он поясняет, что минимальное изменение может быть зафиксировано только в определенных сегментах, а не потому, что застройщики начали тратить цены на жилье. «Снижение цен при анализе рынка с разных сторон происходит или исчезает, и это говорит о том, что, возможно, снижение цен происходит не на рынке в целом, а в конкретных сегментах, как бы мы их ни определяли. В течение августа около 50 единиц жилья подешевели, около 100 – подорожали. Цена на остальное не изменилась. А изменение цены произошло из-за того, что кто-то купил более дорогие квартиры меньшей площади, а возможно, на рынке осталась большая площадь. Или, например, в более дорогих проектах он покупал больше квартир, при этом более дешевый баланс оставался и он перевешивал средние цены на квартиры на первичном рынке», — объясняет аналитик по недвижимости.

Тем не менее, он согласен с тем, что если уже можно увидеть падение цен при определенных сокращениях, это означает, что цены на жилье больше не растут так быстро, как раньше. На это также мог повлиять тот факт, что большинство новых строительных проектов в Вильнюсе уже стартовали, некоторые расчеты с подрядчиками сделаны или начаты, поэтому цены уже более-менее понятны, они уже не так быстры и сильно повышаются, как летом. «Чем позже был запущен проект, чем выше его стоимость, тем дороже его построить. И когда на рынке формируется больше проектов, которые уже начали строиться, они стабилизируются и можно более твердо сказать, что цены такие», — подчеркивает он.

Однако аналитик по недвижимости подчеркивает, что рынок покупателя в Вильнюсе определенно формируется. По словам Т. С. Квайницкаса, значение показателя рыночного баланса увеличилось на 9 процентов – с 1,16 до 1,27, и Вильнюс вышел на символический рынок покупателя, где предложение превышает спрос с учетом тенденций последних месяцев. «Растущее значение показателя рыночного баланса однозначно свидетельствует о том, что объемы продаж становятся неблагоприятными для застройщиков. С другой стороны, фундаментальные причины спроса никуда не делись – покупателям просто сложно купить новостройку, а учитывая отсутствие построенного жилья, его покупка сейчас не решает потребности в жилье, поэтому покупатель принимает решение ждать. В этот период вторичный рынок мог бы стать альтернативой, но при ограниченных возможностях миграции «от старого к новому» покупатели могут выбирать из жилья, приобретенного для более инвестиционных целей, что не обязательно для личных потребностей собственников, но с ростом цен на аренду их привлекательность также повышается, поэтому стимулы для реализации такой недвижимости невелики», — поясняет аналитик по недвижимости.

На вторичном рынке активны покупатели

Аналитик по недвижимости Арнольдас Антанавичюс, говоря о корректировках цен на недвижимость в программе «Delfi rytas», подчеркивает, что они фиксируются только в сегменте новостроек. На вторичном рынке ситуация совсем другая. «После начала войны в Украине мы видим, что покупатели избегают давать обещания – квартиры в чертежах, которые застройщики заявляют, что построят через год, полтора, может быть, два или около того. Нет желания у жителей замораживать первоначальный взнос на год или около того в тот момент, когда они не знают, смогут ли они вообще получить кредит через год, поэтому естественно, что такие покупки и продажи обещаний значительно упали», — объясняет А. Антанавичюс, почему упали продажи на первичном рынке.

Кроме того, по мнению аналитика по недвижимости, покупателей не устраивает действующая практика застройщика включать в договор пункт о том, что при определенных обстоятельствах цена приобретаемого жилья может быть пересчитана – повышена. «Сейчас у покупателей очень много недостатков, и я уверен, что они отправились на вторичный рынок. Мы видим, что вторичный рынок держится на достаточно высоком уровне, рассчитываем, что он примерно на 7-10% ниже, чем в прошлом году, но прошлый год был рекордным, сравнивать его с ними не стоит», — говорит А. Антанавичюс. Он продолжает, что люди по-прежнему хотят тратить свои сбережения, потому что боятся их девальвации, они хотят инвестировать в недвижимость, но уже построенную, такую, в которой можно жить сразу или сдавать в аренду уже на следующий день после подписания договора. Активность покупателей в этом сегменте приводит к тому, что рынок недвижимости жив как в столице, так и во всей Литве. «Покупатели на вторичном рынке просто поддерживают рыночную активность, стабильность, что дает шанс ценам продолжать расти. Мы видим в июле, августе, и хотя были праздники, цены на вторичном рынке имели тенденцию к росту на процент или около того. в различных городах Литвы, поэтому все равно наблюдался рост цен из-за инфляции», — говорит собеседник.

На вторичном рынке зафиксирована остановка роста цен

Однако данные за август говорят о том, что на вторичном рынке жилья рост цен на недвижимость также застопорился. Согласно индексу цен на жилье «1Partner LT» «1PI», на вторичном рынке общий уровень цен на квартиры в августе составил 1Partner LT. В Вильнюсе он снизился на 0,4% (9 евро/кв. м), в Каунасе – увеличился на 0,6% (8 евро/кв. м), в Клайпеде – снизился на 0,1% (2 евро/кв. м). По словам директора «1Partner LT» Виктора Рачковского, в августе цены на квартиры в мегаполисах приобрели несколько иные тенденции. В Вильнюсе было зафиксировано снижение цен на квартиры, что было вызвано снижением цен в старожилых микрорайонах, хотя в северной части города, где преобладают квартиры нового строительства, кривая роста цен оставалась положительной. По его словам, изменения цен могут быть зафиксированы из-за сезонности и предстоящего отопительного сезона. «Пока рано оценивать, является ли это долгосрочным трендом или просто мгновенным снижением, но пока кажется, что вильнюсцы, возможно, немного испугались предстоящего отопительного сезона – скорее всего, продавцы старых квартир были склонны делать скидки и торопить процесс продаж. Однако в Каунасе и Клайпеде цены на квартиры до сих пор сохраняли привычное направление, и таких изменений, как в столице, пока не видно. С другой стороны, в Каунасе и Клайпеде тепловая ферма находится в лучшем положении, может быть, жители смотрят на все хотя бы пока более спокойно», — поясняет в отчете В. Рачковскис.

Однако, по словам А. Антанавичюса, счета за отопление при покупке жилья на всю жизнь не обязательно будут фактором не покупки квартиры старой постройки, так как она, даже при более высоких счетах за отопление, сегодня является более дешевым, простым и быстрым вложением, чем новостройка. «Есть соображения, что вторичный рынок энергонеэффективен, что обслуживание будет дорогим, но так было и в 2007-2008 годах, когда застройщики также рекламировали новое жилье, говоря, что квартиры старой постройки уже «списаны», но этого не произошло, люди продолжали покупать и покупать, мы видим это сегодня. И то, что коммунальные платежи за квартиры старой постройки могут быть выше, это правда, но непонятно, как долго. Однако разница в ценах, сколько стоят квартиры нового и старого строительства в столице, велика, думаю, что люди будут рассчитывать еще долго», — уверен А. Антанавичюс.

Существенных корректировок цен не ожидается

Тем не менее, Сигизмунд Маурикас, главный экономист Luminor Bank, заявил в своем годовом заявлении на этой неделе, что он не ожидает, что коррекция цен на жилье будет значительной. «В некоторых сегментах может произойти падение. Быстрого роста цен не будет, но и большого падения быть не должно, потому что принципиально уровень доходов вырос довольно значительно", - сказал экономист банка в презентации последних экономических прогнозов Luminor во вторник. По его словам, активность на рынке недвижимости также, вероятно, будет низкой в течение некоторого времени, но ожидается восстановление летом - после стабилизации цен ожидается, что предложение начнет увеличиваться. «Таким сценарием были бы лучшие, стабильные цены и растущее предложение, что позволит стабилизировать рынок», — сказал г-н Морис.

По его словам, как предложение, так и демографическая ситуация будут играть важную роль на рынке жилья. По словам Ж. Маурикаса, литовский рынок жилья также почувствует влияние роста процентных ставок, но значительного падения цен в результате не прогнозируется. Основным вызовом для рынка жилья останется дефицит предложения, который может стать еще более выраженным, когда некоторые застройщики откладывают свои проекты из-за преобладающей высокой неопределенности: как с точки зрения затрат на строительство, так и будущего спроса.

Изменение цен зависит от нескольких причин

Что счета за отопление не будут основной причиной для продавцов снижать цены на жилье на вторичном рынке, говорит и Т. С. Квайник. Правда, их уровень цен во многом зависит от предложения на первичном рынке. «Если продается квартира, которая когда-то была куплена в инвестиционных целях и долго сдавалась в аренду, вероятность того, что она будет продана чуть дешевле, выше. Если личное имущество продается, когда есть желание поменять дом на более крупный и т.д., то вероятность того, что цена будет выпущена, ниже. Потому что продавцу, продав свой дом дешевле, придется пережевывать деньги и за другую недвижимость. Выбраться с рынка жилья сложно, нужно где-то жить. Эти расходы на отопление никому не приносят радости, но они затрагивают всех», — объясняет эксперт по недвижимости.

В сегменте нового строительства жилья, по словам Т. С. Квайника, уже есть причины для снижения цен, но возьмут ли его застройщики, мы увидим в будущем. Когда все застройщики продают недвижимость по более высоким ценам, никто не колеблется первым, кто колеблется в снижении цен. С другой стороны, затраты на строительство возросли, экономическая неопределенность больше, чем когда-либо, поэтому нет решимости тратить цены. Это можно было бы сделать, начав новые проекты, но, по мнению Т. С. Квайницаса, начинать строить и предлагать квартиры дешевле, чтобы добиться потерь для себя – вряд ли появятся такие застройщики.