Neslūgstant nekilnojamojo turto (NT) brangimui Lietuvoje, nuosavų namų ieškantys pirkėjai gali svarstyti įsigyti objektą, kurio paskirtis – ne gyvenamoji. Dažnu atveju tai – pigesni loftai, butai ar net namai, kuriems taikomi kitokie reikalavimai, nei gyvenamosios paskirties. Norint gauti paskolą tokiam objektui dažniausiai reikia daugiau santaupų, o įsigijus galima tikėtis ir kitų papildomų mokesčių ateityje. Specialistai paaiškino, kodėl naivu tikėtis patiems pakeisti būsto paskirtį į gyvenamąją ir kokių kitų bėdų gali kilti naujakūriams.
Problemos prasideda jau kreipiantis dėl paskolos
„Widen“ vyresnioji teisininkė Eglė Voverienė sakė, kad pagrindinė problema, su kuria susiduriama dėl ne gyvenamosios paskirties būsto pirkimo, yra banko paskolos klausimai. Šiuo atveju, reiškia, kad norint gauti banko paskolą negyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, reikia turėti sukauptą didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc., kai gyvenamųjų patalpų įsigijimui, dažnais atvejais, užtenka 15 proc. pradinio įnašo. Taip pat bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.
„Luminor“ banko būsto finansavimo srities vadovė Laura Žukovė paaiškino, kad pirkėjai, svarstantys įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas gyvenimui, gali susidurti su tam tikrais praktiniais iššūkiais. Visų pirma, tokios patalpos gali neatitikti gyvenamajam būstui keliamų reikalavimų dėl pastato apšiltinimo, garso izoliacijos, automobilių stovėjimo vietų ar vaikų žaidimų aikštelių. Taip pat, įsigijus tokias patalpas, gyventojai gali netekti kai kurių garantijų, kurios taikomos gyvenamosios paskirties būstui – pavyzdžiui, infrastruktūros ar socialinių paslaugų prieinamumo.
Vertinant iš NT agentų perspektyvos, paprastai toks būstas yra mažiau likvidus – pirkėjai atsargiai vertina ne būsto paskirties būstą. Pasak „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovo Mariaus Čiulados, dažniausiai tokio būsto pardavėjai yra priversti ir/ar patys linkę taikyti didesnes nuolaidas, tokios nuolaidos gali siekti net iki 10%, lyginant su analogišku, tame pačiame name ar šalia esančiu būstu. „Dažniausiai toks būstas turi šiokių tokių trūkumų – kaip insoliacija (tiesioginės saulės kiekis). Gali būti, kad gyventojams teks gyventi tiesiog su mažiau ar visai be saulės. Gali būti neišlaikyti higienos reikalavimai, nebūti automobilių stovėjimo ar vaikų žaidimų aikštelių. Dažną kartą toks būstas yra sukuriamas konversijos ir gamybinių, industrinių ar biuro pastatų, juos pritaikant gyvenimui, tačiau dažnai visų būtinų kriterijų išpildyti nepavyksta. Toks būstas dažniausiai būna lofto tipo, nestandartinėse erdvėse“, – kalbėjo NT agentūros atstovas.
Paskirties pakeisti greičiausiai nepavyks
Kartais pardavėjai gali nenorėti atskleisti NT objekto paskirties, tačiau tai išsiaiškinti gali ir pats pirkėjas. Nekilnojamojo turto objekto paskirtį galima išsiaiškinti pagal Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenis. Visais atvejais pardavėjas turėtų pateikti pirkėjams susipažinimui registro išrašą, tačiau jei vengiama tą daryti, tai gali būti indikacija, kad kažkas ne taip. Tačiau, net pardavėjui nepateikus Nekilnojamojo turto registro išrašo, pirkėjas gali susipažinti su išrašo duomenimis per Registrų centro savitarnos sistemą pateikęs prašymą. Nekilnojamojo turto registro išraše turėtų būti nurodyta paskirtis „butas/patalpa – butas“, „pastatas – vienbutis gyvenamas namas“ ir panašiai.
„Abejoju, ar tokį faktą įmanoma nuslėpti. Dokumentuose bus aiškiai parašyta paskirtis. Dažniausiai tai būna tiesiog nenoras daryti nuolaidas. Taip pat galima pastebėti, kad tokios paskirties objektų kainos – mažesnės iki 10%, lyginant su analogiškais gyvenamosios paskirties būstais“, – aiškino M. Čiulada.
Ieškantys būsto neretai tikisi įsigiję negyvenamosios paskirties NT, ilgainiui pakeis jo paskirtį. Deja, realybėje tai – sudėtingas ir dažnai neįmanomas veiksmas. E. Voverienė aiškino, kad paprastai Nekilnojamojo turto vystytojai, jei turi tokią galimybę, stato gyvenamosios paskirties pastatus ir/ar statybos procese pakeičia paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamąją, tačiau, jei tai nėra padaryta, tikėtina, tam nėra galimybių ir ateityje nepavyks.
Norint pakeisti paskirtį, reikia įvertinti, kokia žemės sklypo naudojimo paskirtis ar teritorijų planavimo dokumentai leidžia, kad toje vietoje būtų statomi gyvenamosios paskirties pastatai. „Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti patalpų paskirtį, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų. Statybos techninis reglamentas nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas inžinerines sistemas. Taigi keičiant patalpų paskirtį asmuo savo lėšomis privalėtų visa tai įgyvendinti, o tokių darbų atlikimas gali sudaryti ir nemažą dalį visos įsigytos patalpos vertės“, – kalbėjo teisininkė.
Pasak L. Žukovės, vertinant galimybes gauti būsto paskolą, svarbu, kad turtas būtų registruotas kaip gyvenamosios paskirties. Yra išimčių, kuomet bankas gali suteikti būsto paskolą ir negyvenamosios paskirties būstui, kai jis yra pritaikytas nuolatiniam gyvenimui. Tiesa, tokiu atveju bankas gali paprašyti kiek didesnio pradinio įnašo, pavyzdžiui 20%. Kaip įprasta, toks atvejis yra vertinamas individualiai. „Jei būstas nėra pritaikytas nuolatiniam gyvenimui, bankas gali pasiūlyti „paskolą idėjoms“. Tokiu atveju, paskolai gauti yra įkeičiamas jau turimas ir banko vertinimu priimtinas nekilnojamasis turtas. Maksimalus šios paskolos grąžinimo terminas yra 20 metų, o finansavimo santykis nuo įkeičiamo turto galėtų sudaryti 60–70 proc. (priklausomai nuo įkeičiamo turto likvidumo ir būklės). Svarbu žinoti, kad tokiu atveju, pagal Atsakingojo skolinimo nuostatus, klientai turi pateikti bent 30% nuosavų lėšų nuo perkamo turto kainos. Klientui pasirinkus „Paskola idėjoms“ finansavimą, taikoma banko marža prasideda nuo 2 procentų“, – kalbėjo banko atstovė.
Papildomos išlaidos beveik neišvengiamos
ne gyvenamosios paskirties būste ilgainiui susiduriama su daugybe iššūkių, kurių nekyla gyvenamosios paskirties būstų gyventojams. Gyvenimas kitos paskirties NT objekte gali atnešti ne tik papildomų išlaidų, bet ir nepatogumų, t.y. negyvenamosios paskirties patalpoms gali būti nustatomi kitokie reikalavimai nei butams, pavyzdžiui, nenustatoma norminė garso klasė, neįrengiama gyventojams svarbi infrastruktūra. E. Voverienė priminė, kad negyvenamosios patalpos, nepriklausomai nuo jų vertės, yra apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, išskyrus numatytą lengvatą poilsio paskirtiems patalpoms, jei vertė neviršija 150 000 Eur. „Už negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau, nes lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas. Tačiau, kartais pavyksta susitarti su komunalinių paslaugų teikėju ir įrodyti, kad negyvenamosios paskirties patalpos faktiškai gyvenamos, tokiu sėkmės atveju, gali būti taikomas lengvatinis 9 proc. PVM šilumos energijai ir karštam vandeniui“, – sakė teisininkė.
Pagal bendruosius principus, deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose. Tačiau į šią taisyklę gana palankiai žiūrima, yra ne vienas atvejis, kai deklaruojama gyvenamoji vieta negyvenamosios paskirties patalpose. Tai labai priklauso nuo savivaldybės. Prieš perkant negyvenamosios paskirties patalpas, reikėtų iš anksto kreiptis į savivaldybę ir išsiaiškinti, kokia jos pozicija, ar bus sudaryta galimybė deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosiose patalpose. Pašnekovė priminė, jog teisės aktai aiškiai numato, kad patalpos turi būti naudojamos pagal paskirtį, kas reiškia, kad gali būti skiriamos baudos, kurios siekia ir kelis šimtus eurų. Taip pat gali būti susiduriama su draudimo problemomis, kai norima apdrausti namų turtą, renovacijos finansavimu iš struktūrinių fondų ir panašiai.