Государство может снести не только собственный дом, но и многоквартирный дом: перечислено, в каких случаях
Министерство окружающей среды с помощью внешних экспертов готовит технико-экономическое обоснование, направленное на формирование возможностей для реновации или полного сноса многоквартирных домов, находящихся в плохом состоянии. Ожидается, что технико-экономическое обоснование будет готово уже в следующем году. Однако реализовать такую идею бывает непросто: неужели государство может посягнуть на собственность населения? Адвокат говорит, что на данный момент уже есть легальные инструменты для сноса того или иного многоквартирного дома, но только в определенных случаях.
Рекомендует провести оценку законодательства.
На данный момент вся ответственность за состояние многоквартирных домов лежит на его собственниках – совладельцах, поэтому сложно понять, как государство или муниципалитет могли направить этот многоквартирный дом, чужую собственность, на его снос. Адвокат, член Ассоциации молодых адвокатов Литвы Лина Алкснене объясняет, что право собственности защищено законом и Конституция Литовской Республики гарантирует право собственности. Однако, как и большинство прав, право собственности может быть ограничено волей самого собственника, на основании закона или по решению суда.
«Когда мы говорим о сносе многоквартирного дома против воли собственников, мы говорим об ограничении права собственности. Для того, чтобы это реализовать, необходимо посмотреть, есть ли в законе основания для этого», — комментирует эксперт. © DELFI / Каролина Пансевич. Что говорит законодательная база? Прежде всего, по словам юриста, в Законе Литовской Республики «О строительстве» сказано, что построенные сооружения могут быть снесены по желанию собственника, когда это предусмотрено документами территориального планирования или когда здание физически изношено и представляет опасность для жизни, здоровья, окружающей среды и эта опасность не устранена. Существуют и другие основания для сноса зданий, но когда речь идет о сносе старых многоквартирных домов, по словам Л. Алксниене, именно эти основания наиболее актуальны.
«На данный момент подавляющее большинство старых многоквартирных домов уже являются частной собственностью, а это значит, что собственники вправе по своему усмотрению, без ущерба для прав и законных интересов других лиц, решать, как им управлять, пользоваться и распоряжаться тем объектом частной собственности. В том числе и само право сносить многоквартирный дом или нет. Что касается волеизъявления собственника о сносе многоквартирного дома, то это было бы скорее утопией, чем реальностью, потому что даже если бы закон предусматривал такую возможность, мы представляем, какова была бы стоимость и, видимо, большинство собственников квартир были бы заинтересованы в устранении каких-то недостатков, чем в сносе многоквартирных домов», — говорит юрист. Фото Лины Алкснене© Личный альбом.
Сносят, когда здание представляет угрозу.
Что касается ограничений права собственности, то закон о строительстве устанавливает право на снос здания, когда это предусмотрено документами территориального планирования или когда здание физически изношено и представляет опасность для жизни, здоровья человека и эта опасность не устранена. Здесь, по мнению эксперта, свобода волеизъявления населения уже невелика. «В результате сноса, если это предусмотрено документами территориального планирования, снос здания может быть осуществлен только после того, как этот участок земли, строения или его часть были взяты для общественного пользования. В первую очередь нужно было бы проанализировать, есть ли потребность в обществе. Брать имущество для нужд населения можно только в исключительных случаях. На данный момент нет закона, определяющего, для каких общественных нужд может быть взят многоквартирный дом. Однако, если такой закон возникнет в будущем, изъятие такого имущества для нужд общества, с учетом Конституции Литовской Республики, которая предусматривает возможность изъятия имущества для нужд общества, должно осуществляться в установленном законом порядке и справедливо компенсировать это», — говорит собеседник. © DELFI / Орестас Гурявичюс
Изъятие имущества для нужд населения.
По словам Л. Алкснене, на данный момент существует единственный закон, регулирующий изъятие имущества для нужд общества – Закон об изъятии земли для нужд общественности Литовской Республики для реализации специальных проектов государственной важности. Он предусматривает только основы, условия и порядок изъятия земли, а не для нужд общественной, не многоквартирной застройки, когда эта земля нужна именно для реализации проектов особого государственного значения. И этими проектами считаются проекты в сферах энергетики, транспортной инфраструктуры или национальной обороны, которые признаны таковыми Сеймом. Кроме того, в этом законе предусматривается, что земля вместе с находящейся на ней частной недвижимостью изымается для нужд общества в порядке и на основаниях, предусмотренных законом, за что собственники получают справедливую компенсацию. Таким образом, если многоквартирный дом стоит на частной земле и принято решение взять такой участок земли для нужд населения, закон разрешил бы забрать многоквартирный дом одновременно, но он должен быть справедливо компенсирован за это.
Однако необходимо подчеркнуть, что взять для нужд общества многоквартирный дом, который стоит на государственной земле, сегодня было бы невозможно, так как такого закона нет. «Для нужд населения состояние многоквартирного дома совершенно не имеет значения, но нужно предвидеть потребность в том, кому нужен этот многоквартирный дом, что это за критический проект, который нужно принять.
Однако следует отметить, что чаще всего старые многоквартирные дома стоят на землях общего пользования, мало которых стоят на частных, то если многоквартирный дом стоит на землях общего пользования, то в таких случаях указанное правовое регулирование не имеет значения», — поясняет юрист. Плохое состояние может стать поводом для сноса Еще одной возможной причиной сноса многоквартирного дома является его состояние.
Л. Алкснене поясняет, что предусмотренная Законом о строительстве обязанность сносить многоквартирный дом, когда он физически изношен, представляет опасность для жизни, здоровья человека и окружающей среды, и такие недостатки не устраняются в установленный срок. Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться такой опцией, необходимо, прежде всего, установить такие обстоятельства, то есть установить, что многоквартирный дом физически изношен и представляет опасность. «Сам факт того, что он уродлив или морально устарел, не является основанием для его уничтожения.
Однако, если он изношен таким образом, что представляет опасность для жизни, здоровья человека и окружающей среды, то муниципальные администрации обязаны установить срок для владельцев многоквартирных домов для устранения таких недостатков. Взять таким образом и что-то снести не представляется возможным, если обязанность по исправлению недостатков неисполнима, то муниципалитет имеет право подать иск в суд, который может распорядиться о сносе такого строения. Суд выносит решение и устанавливает срок, в течение которого это должно быть сделано, но это должны сделать сами владельцы, а не муниципалитет. Гражданский кодекс также предусматривает обязанность каждого сособственника управлять и содержать общее имущество, то есть в данном случае многоквартирный дом. И невыполнение этой обязанности может привести к негативным правовым последствиям», — подчеркивает собеседник.
Однако адвокат подчеркивает, что пока правовые инструменты превращают снос многоквартирного дома в экстремальный сценарий, в котором должны активно участвовать и жители этого многоквартирного дома, которые, вероятно, будут заинтересованы в сохранении своего имущества во что бы то ни стало.