Юстина Мацюнайте 3 сентября 2021 05:30
Посмотрев на цены покупки и продажи реальной реальной жизни в течение некоторого времени, мы хотим посмотреть: ежегодный рост цен на жилье оценивается примерно в 15%. Конечно, рынок аренды также реагирует на рост цен на ВИЭ. Существует также двузначный рост цен, скачок, особенно заметный в Вильнюсе. Однако эксперты предупреждают – мы будем работать: творчество может понадобиться, чтобы жить и работать в Вильнюсе.
В этом году рынок ВИЭ был очень активным по всей Литве. Главный исполнительный директор Люминор Банка По мнению экономиста Жигимантаса Маурико, по темпам роста цен на жилье в Евросоюзе наша страна, безусловно, находится как минимум в тройке лидеров. Зафиксировано, что с начала года, по данным Inreal, цены на новое жилье выросли в среднем примерно на 20 процентов, цены на все квартиры в Литве, по оценкам Ober-haus, более чем на 15 процентов (по июльским данным). «Это связано с такими причинами, что экономика Литвы не пережила какого-то кризиса, доходы людей растут довольно быстро и в последнее время мы видим, что очень сильно формируются позитивные ожидания людей. Те, кто ждал корректировки цен, видели, что их там нет и поезд, казалось, шел, поэтому большое количество покупателей начали массово покупать квартиры, пытаясь не отставать от этого поезда, и к ним присоединились и спекулянты, чего мы не видели с 2006-2007 годов. Это горячий рынок, и мы видим это в статистике: ежегодный рост цен на жилье составляет 15 процентов, и если мы посмотрим на рекламные порталы, мы увидим, что жители подняли цены REAL на 19 процентов в год, в Каунасе – более чем на 20 процентов, в Паланге – на 40 процентов. Это цифры, и мы их не видели в 2006-2007 годах. Существует растущий риск того, что реальные ценовые пузыри могут раздуться, по крайней мере, в определенных сегментах», — прокомментировал экономист в программе Delfi TV «Четыре границы».
Еще одной существенной причиной, влияющей на активность рынка ВИЭ, являются банковские проценты. Мариус Чюлада, руководитель офиса в Старом городе в Ober-haus, напоминает, что сегодня заимствования очень дешевы, процентная маржа банка составляет около 2%, а значит, держать депозит бесполезно. Цены на аренду также выросли Нет сомнений в том, что активность и изменения на рынке продаж REAL также влияют на сегмент аренды». По данным Евростата, за десятилетие в нашей стране арендная плата за жилье выросла более чем в два раза, по данным департамента статистики, с 2015 года – целых 30 процентов. По словам Маурико, основными факторами, влияющими на цены на аренду, являются рост доходов и рост населения в мегаполисах, особенно в Вильнюсе. Последний фактор влияет на спрос на арендуемые квартиры. «Спрос на аренду жилья был высоким. При этом рынок аренды становится все более прозрачным, мы видим, что застройщики также инвестируют в арендное жилье, строятся проекты, в которых квартиры будут предназначены только для сдачи в аренду. Это очень меняющийся рынок аренды, он скользит, а рост цен отслеживается относительно быстрыми темпами. Темпы роста могут даже быть несколько удивительными, так как они двузначны. Тот факт, что рынок аренды становится более прозрачным, означает, что цены также растут, поскольку налоги уплачиваются, и качество жилья растет, а по мере повышения качества жилья растут и цены», — объясняет интервьюер.
М. Чюлада, глава Старогоестепского офиса Обер-хауса, подсчитал, что арендная плата в Литве в целом выросла на 2% в первой половине этого года. Общий среднегодовой рост цен обычно составляет около 5%. Правда, по словам собеседника, следует отметить, что на корректировки цен на аренду влияет сезонность. «Пандемия оказывает влияние на рынок аренды, но сезонность больше. Сейчас наступила осень и уже с середины августа спрос на квартиры посуточно значительно вырос не только для студентов, но и для сотрудников компании, которые приехали сюда работать из других стран. И не только язык о Вильнюсе идет, практически в каждом городе Литвы есть своя целевая аудитория жильцов. В Вильнюсе есть студенты и иностранные сотрудники, особенно из Беларуси, у нас много IT-специалистов. Но в Вильнюсе влияние студентов гораздо меньше, потому что сам рынок больше и гораздо гибче. В Каунасе, например, влияние студентов на рынок аренды намного больше. В Каунасе, например, были реализованы даже первые проекты совместного проживания, а не в Вильнюсе. В других городах Литвы, таких как Шяуляй, сильный транспортный сектор, много белорусских и украинских рабочих, которые просто приезжают на время и быстро уезжают. Именно здесь возникает жилье, так как старые дома превращаются в отели и там сдаются кровати, даже не комнаты», — рассуждает интервьюер о тенденциях рынка аренды в Литве.
Рынок аренды медленнее реагирует на спрос Economist Z. Маурикас подчеркивает, что в условиях такого спроса предложение квартир в аренду также оказывает влияние на цены на аренду. Чем она ниже, тем выше цены, которые могут просить арендодатели. Предложение квартир в аренду, по словам М. Чюлады, медленнее реагирует на спрос. «Рынок аренды не тот, который реагирует быстро, и как только спрос сильно возрастает, предложение способно реагировать так быстро. Это отражается на ценах. Если брать более длительные сроки, то можно увидеть, что предложение жилья в аренду действительно растет, мы ежемесячно фиксируем несколько сотен новых квартир и, не секрет, несколько десятков из них покупаются специально для сдачи в аренду. Конечно, они появляются на рынке через полгода, но это говорит о том, что арендная плата за жилье растет», — говорит Чюлада.
Больше покупается и для аренды домов, потому что литовцы вкладывают свои сбережения именно в ВИЭ, особенно когда, как уже было сказано, условия банков в отношении кредита настолько хороши. «Доход от аренды жилья составляет в среднем около 5 процентов. Так что если деньги стоят (банковская процентная маржа – Delfi) 2 процента, то есть существенная разница в кармане арендодателя. Точно так же арендаторы, если дом сдается в аренду, потому что просто нет денег на первоначальный депозит или часто меняют дома и еще не готовы купить постоянный, они платят арендодателю эти 5 процентов, хотя поблизости есть банковское предложение в размере 2 процентов. Видя такие различия, арендаторы также могут захотеть стать покупателями, а не арендаторами. Вот почему этот рынок покупок так активен, потому что есть те, кто покупает для инвестиций, и те, кто покупает для себя», — объясняет интервьюер.
В настоящее время в Вильнюсе, где рынок аренды является самым большим, самые популярные 1-2-комнатные квартиры можно арендовать от 300 евро для старого строительного жилья, лучше оборудованные квартиры могут стоить 450 евро в месяц. Что касается нового строительства, то цены начинаются от 450-500 Евро и более, в зависимости от различных факторов: района, условий установки и т.д. Экономист З. Маурикас подчеркивает, что цены на аренду в столице не должны удивлять, ведь Вильнюс, как и многие другие столицы ЕС, является дорогим городом. «Например, ЕС оценивает стоимость аренды в Вильнюсе за двухкомнатную квартиру примерно в 800 евро, за одну комнату – в 600 евро, когда средняя зарплата в Вильнюсе составляет около 1100 евро. Если зарплата еще ниже, то уже нужно заниматься творчеством: искать квартиры поменьше, снимать жилье в проектах совместного проживания и т.д. Но такая тенденция существует во всех столицах ЕС, цены в Вильнюсе практически стали такими же, как в Риге и Таллинне, аналогично ценам на аренду в Варшаве и Братиславе. И действительно, задача состоит в том, чтобы жить в столице, если доходы низкие», — подчеркивает экономист.
Цены на покупку и продажу недвижимости не поспевают, жилье становится все более доступным во всем западном мире, Литва не является исключением. Маурик подчеркивает, что исторически на Западе 90 кв.m. м жилья пришлось укусили за 5 лет накопленной заработной платы. Многие столицы ЕС в настоящее время не имеют таких показателей. «Вы должны работать в Вильнюсе в течение 12 лет, чтобы купить дом. В Берлине даже пройдет референдум о том, стоит ли экспроприировать жилье у компаний, которые занимаются арендой жилья», — говорит экономист. Собеседник предупреждает, что как рост аренды в режиме реального времени, так и цен купли-продажи в Вильнюсе должны прекратиться, иначе мы можем столкнуться со значительными трудностями. «Если мы будем работать и поднимем цены на жилье до непригодных для проживания, мы можем потерять это конкурентное преимущество перед столицами других стран. Если цены на жилье, арендная плата будут очень высокими, рабочие будут выбирать другие страны. Литовские предприниматели тоже, если это будет слишком дорого для их сотрудников в Вильнюсе, они создадут свой собственный бизнес в других городах», - подчеркивает Ж. Маурицас.
Однако М. Чюлада убежден, что Вильнюс – большой город с множеством привлекательных пригородов и переселенцам не обязательно искать жилье в одном и том же месте жительства как можно ближе к центральной части города. «Вильнюс – большой город, вокруг него есть небольшие пригороды, не обязательно жить в центре города. Город, в конце концов, расширяется, вокруг Вильнюса все еще остаются неиспользуемые районы. Опять же, это вопрос городской стратегии, как город будет развиваться. Стратегия сейчас заключается в том, что столицу нужно уплотнить, происходит переоборудование и так далее, меняется центр города и, чтобы иметь эффективный общественный транспорт, он должен быть уплотнен дальше. Но следует иметь в виду, что вокруг нас также есть пригороды, которые ближе к природе, поэтому ситуация в Вильнюсе, безусловно, не так уж и плоха. У нас также есть конкурирующие города, которые будут рады приветствовать поселенцев», - подчеркивает эксперт NT.
Как остановить рост арендной платы? Арендная плата продолжает расти, но этот процесс может быть остановлен более высоким предложением арендных домов. Большие надежды возлагаются на проекты, разработанные застройщиками, где все квартиры предназначены только для сдачи в аренду. По словам Маурико, это увеличение предложения может остановить рост цен. «С точки зрения доступности жилья, этот рост цен в западном мире обусловлен низкими банковскими процентными ставками. Люди склонны вкладывать свои деньги в жилье, повышая его цену. Соответственно, снижается доступность. Исторически сложилось так, что на Западе 90 кв.m. м жилья пришлось укусили за 5 лет накопленной заработной платы. Сейчас таких показателей практически нет ни в одной столице ЕС. Вы должны работать в Вильнюсе в течение 12 лет, чтобы купить дом. В Берлине даже пройдет референдум о том, стоит ли экспроприировать жилье у компаний, которые занимаются арендой жилья», — прокомментировал экономист. Вы можете посмотреть полное интервью на «Четырех стенах».

Источник: https://www.delfi.lt/bustas/nt-rinka/gyvenimas-sostineje-tampa-issukiu-ekonomistas-ispeja-prisidirbsime.d?id=88094755