Новости

delfi

Новые квартиры только меблированы!

Меняется порядок приобретения недвижимости: покупать новое жилье можно будет только в оборудованном прогнозирует скачок цен на недвижимость

Юстина Мацюнайте 16 января 2023

11:14 aA С января следующего года больше нельзя будет покупать жилье в Литве с обычной частичной отделкой. Нотариальный договор купли-продажи между покупателем и продавцом будет подписан только в том случае, если проект содержит все инженерные сети, сан. узел и так далее. Председатель комиссии по охране окружающей среды Сейма Айсте Гедвилиене говорит, что такая поправка в законодательство защитит покупателя от мошенничества и убытков, когда застройщик обанкротится, не завершив проект. По словам застройщиков, из-за этого требования со следующего года и без того дорогостоящее новое жилье в Литве станет еще сложнее себе позволить, так как застройщики поднимут цены на недвижимость.

Хочет защитить покупателя Осенью прошлого года в комитете Сейма по охране окружающей среды появилась идея внести изменения в строительный регламент: застройщики смогут продавать жилье только тогда, когда оно будет завершено на 100%. На сегодняшний день у покупателей есть возможность приобрести квартиру или индивидуальный дом, который комплектуется лишь на 85% и более. Другими словами, с частичной отделкой. С января следующего года нотариальные договоры купли-продажи между продавцом и покупателем смогут заключаться только в том случае, если приобретаемая покупателем недвижимость имеет инженерные сети, коммуникации, сан. узел, соответствовать проекту, другие обязательства застройщика выполнены и проект зарегистрирован как 100% завершенный. Председатель комиссии Сейма по охране окружающей среды А. Гедвилиене говорит, что такая поправка к закону находится в совместном пакете с законом о строительстве, который Сейм рассматривал во второй половине прошлого года.

«В конце лета у нас было очень публичное дело «Gelvonų terasai» в Вильнюсе, поэтому при рассмотрении этого дела мы провели много дискуссий в различных форматах в поисках вариантов того, как защитить потребителя от такой ситуации, когда дом строится, недвижимость продается, заключаются предварительные договоры, что, в принципе, помогает финансировать сам проект, но, как и в случае с «Gelvonų terasai», есть вероятность, что разрешение на строительство будет отозвано вообще. Человек чувствует себя так, как будто, заключив договор с застройщиками, уже приобретает имущество, а на самом деле становится просто кредитором. Мы хотим его защитить и хотим внедрить европейскую практику, когда дом стоит, он закончен, тогда человек может прийти, осмотреться, и только потом подписывать предварительный договор, когда уже есть объект», – объясняет А. Гедвилиене.

Покупатели жилья знают, что при покупке квартиры нового строительства в первую очередь подписывается предварительный договор купли-продажи жилья, вносится предоплата. По словам А. Гедвилиене, исключить этот этап из процесса продажи жилья по закону пока не представляется возможным, но она подчеркивает, что покупатели должны рассматривать этот договор как вложение своих денег в обещания застройщика достроить объект. «Для того, чтобы мы изменили порядок подписания предварительных договоров купли-продажи жилья, мы должны изменить гражданский кодекс. Да, у нас было такое обсуждение, потому что предварительный договор не имеет гарантии, что у человека эта вещь будет. Поэтому мы обсуждаем поправки в Гражданский кодекс, но есть много разных мнений. Поэтому по-прежнему можно будет заключать предварительные договоры, как и раньше, но здесь мы хотим распространить людям очень четкий месседж: предварительный договор купли-продажи жилья – это, в принципе, кредитный договор. Человек вносит свой вклад в проект своими финансами, собственными средствами, но никаких прав на это жилье он не приобретает. Очень важно, чтобы человек, приобретая жилье, знал, каковы его права и обязанности», – подчеркивает А. Гедвилиене.

Уверяет, что цены на жилье будут расти. Застройщики с тревогой встретили новость об изменении порядка купли-продажи жилья уже в следующем году. Президент Литовской ассоциации развития недвижимости Миндаугас Статулявичюс говорит, что такое изменение законодательства в первую очередь приведет к затратам на строительство. Также, по его словам, такое решение ограничивает конкуренцию, так как у крупных игроков на рынке будет больше шансов завершить проект без предварительных оговорок. «Застройщик не сможет продать 80-95 процентов готовой недвижимости, ему придется полностью завершить проект и для некоторых застройщиков это может быть непросто, особенно для мелких застройщиков, потому что до банковского финансирования потребуется больше времени, а значит, придется платить больше процентов и деньги вернутся позже. Это с точки зрения конкуренции, планка для тех, кто может развивать проекты, повышается. Некоторым мелким застройщикам, возможно, придется балансировать на грани прибыльности, и это может быть невыносимым бременем. Планка растет, может быть, это неплохо, но когда речь идет о покупателе, который выигрывает только от большего предложения и конкуренции между застройщиками на рынке, в данном случае делается обратное», — говорит М. Статулявичюс.

Собеседник продолжает, что текущие и будущие затраты на девелопмент будет переноситься застройщиками на покупателей, т.е. жилье станет дороже. «Мы подсчитали, что когда на рынке будет представлен проект 100% завершения, могут быть случаи, что жилье обойдется в 400-500 евро/кв.м. Установка того, что нужно для комплектности – это вентиляция, система отопления, рекуператор и т.д., теперь застройщик должен будет закончить ее сам, а значит, итоговая цена, которую мы также увидим в статистике, подскочит от цен других. А это неустойчиво, ведь для того, чтобы быть на 100% готовым, согласно действующему СТО, нужно оштукатурить, поставить пол, дверь, повесить лампочку, установить сан. узел и так далее. А человек, который хочет индивидуально обустроить свою квартиру, все испортит, мы будем ждать», — говорит М. Статулявичюс. Видит больше рисков Он говорит, что такое изменение законодательства несет в себе еще больше рисков, что застройщик не сможет завершить проект за свой счет, жильцы все равно будут иметь зарезервированное жилье из чертежей, так как это не запрещено законом, а вероятность потери покупателями денег возрастает еще больше. «Эта окончательность — самообман. Нужно было консультироваться с рынком, искать решения, может быть, какие-то гарантии, следить за тем, чтобы, например, в нем не проживало до 100% завершенности здания и т.д. Покупатель по-прежнему сможет выбрать жилье по чертежам, оплатить сбор за бронирование, подписать предварительный договор купли-продажи, но нотариальный договор, который необходим банкам для получения жилищного кредита, можно будет подписать только тогда, когда проект будет завершен на 100%», — говорит М. Статулявичюс.

Интервьюер говорит, что уже сегодня сложно купить новостройку, а со следующего года, если застройщики поднимут цены, недвижимость может стать еще более сложной для покупки. «Вопрос в том, сможет ли покупатель вообще получить этот кредит, потому что уже сейчас кредиты доступны не всем, при нынешних ценах на недвижимость среднее жилье дорожает на 15 тысяч. евро и более, это действительно значительная сумма, по крайней мере, в Вильнюсе, поэтому на доступность жилья это может негативно повлиять», — объясняет М. Статулявичюс. Покупатель не видит негативных последствий Однако жилье со всеми инженерными сетями, сан. узел и так далее. приобретение также может иметь преимущества. Аналитик по недвижимости Арнольдас Антанавичюс говорит, что с точки зрения финансирования покупки жилья покупателям проще приобрести такую недвижимость. «Люди могут подать заявку на банковский кредит более простым способом и уже с окончательной суммы. Также нужно иметь меньше собственных денег, потому что при покупке с частичной отделкой нужно иметь собственный первоначальный взнос для начала, а затем сделать украшение практически из собственных денег. Таким образом, даже застройщики предложили финансово чувствительным покупателям, что они купят квартиру с полной отделкой и при этом у них не возникнет никаких проблем с финансированием», — говорит А. Антанавичюс.

Он продолжает, что покупатели не должны страдать в результате изменения законодательства, но некоторым из них может быть трудно изменить свои привычки покупки жилья, смириться с идеей, что жилье будет меблировано застройщиком. Однако аналитик по недвижимости предупреждает, что за рынком следует внимательно следить, так как могут быть способы обойти требование. «На практике есть примеры, что 100-процентное завершение не означает, что здание закончено и полностью оборудовано. В прошлом были ситуации, когда некоторые разработчики отмечали 100% полноту и тогда делалась только установка. Обойти систему на рынке можно, конечно, нелегально», — отмечает эксперт.

Аналитик по недвижимости призывает не пугаться разговоров о росте цен на недвижимость, ведь, по его словам, в любом случае стоимость нового дома с полной отделкой, будь то сделана самим покупателем, заимствуя у банка с процентами, или продавцом, выходит очень похожей. «Застройщики обычно стараются продавать как можно раньше, даже с частичной отделкой, а это значит, что им придется дольше ждать вложенных денег, ожидания доходности могут снизиться, а возможно, и цены тоже могут вырасти. Но застройщики всегда говорят, что переложат все расходы на покупателей, хотя мы живем в рыночной экономике, в которой спрос и предложение играют ключевую роль. Это разработчики, которые могут поднять цены, но продаж не будет. Конечно, застройщики захотят компенсировать стоимость монтажа за счет стоимости квартиры, но это не следует рассматривать как рост цен на жилье, так как люди, которые приобрели жилье с частичной отделкой с целью его обустройства, также тратят такую же сумму. Это 300-400 Eur / кв. м. Стоимость жилья может увеличиться, но это уже так, когда человек покупает с частичной отделкой и устанавливает ее сам», — подчеркивает аналитик по недвижимости.https://www.delfi.lt/bustas/nt-rinka/keiciama-nt-isigijimo-tvarka-nauja-busta-bus-galima-pirkti-tik-irengta.d?id=92280063

Пролистать наверх