Незадолго до конца 2022 года для застройщиков был принят букет существенных поправок в Закон о строительстве и Закон о государственном надзоре за территориальным планированием и строительством (Закон о надзоре). Большинство из них вступят в силу позднее в этом году.

Запрет на продажу помещений в недостроенных зданиях

Согласно поправкам в Закон о строительстве, заключать сделки о переходе права собственности на определенные помещения можно будет только после завершения строительства этих сооружений. Это требование применяется к:

• помещения, расположенные в многоквартирных домах,
• жилые помещения, расположенные в зданиях другого назначения.

Эти ограничения действуют в случае нового строительства и реконструкции. Требования не будут распространяться на строительство одно- и двухквартирных жилых домов, строительство инженерных сетей и коммуникаций, если не заключен договор на развитие коммунальной инфраструктуры.

Это означает, что будет запрещено заключать сделки о переходе права собственности на вышеуказанные помещения в недостроенных зданиях (например, 86% комплектности в здании). Практика продажи квартир в недостроенных домах широко сформирована и применяется на рынке недвижимости, поэтому для участников рынка недвижимости такие изменения могут вызвать ряд вопросов и проблем, например:

• расходы на развитие могут возрасти (проценты выплачиваются банку) в связи с более длительным сроком погашения кредита на развитие;
• ограничивает возможность продажи помещений в недостроенном здании в качестве объекта инвестирования.

Данные поправки в закон вступают в силу с 1 января 2024 года.

На реконструируемое здание будут наложены новые строительные требования

Согласно новому регламенту, если его объем будет увеличен более чем на 100% при реконструкции здания, на такое здание будут распространяться требования к проектированию и строительству нового строения, предусмотренные законодательством и пространственно-планировочными документами.

Эти изменения уменьшат возможности для реконструкции зданий в объектах культурного наследия, на особо охраняемых природных территориях, если, согласно пространственно-планировочным документам, новое строительство не допускается на рассматриваемой территории.

Данные поправки в закон вступают в силу с 1 ноября 2023 года.

Региональный архитектурный совет сможет оценить соответствие проекта существенным требованиям архитектуры сооружения

Если муниципальная администрация при проверке проекта сооружения обнаружит возможные нарушения существенных архитектурных требований к сооружению (например, сооружение не вписывается в ландшафт, архитектурные решения не соответствуют назначению сооружения, архитектурные решения не образуют единого, общего целого), муниципалитет сможет обратиться в областной архитектурный совет с просьбой оценить и дать заключение о том, соответствует ли проект строительства этим требованиям.

В этом случае срок проверки объекта строительства, выделенный муниципальной администрации, будет продлен на 20 рабочих дней.

Данная поправка к закону вступает в силу с 1 мая 2023 года.

Закон определяет критерии, по которым должно определяться назначение сооружений.

Поправка к закону предусматривает, что назначение сооружений должно определяться функциональными, инженерными, социальными, количеством единиц собственности, занимаемым участком и другими характеристиками, характерными для этой цели. Как и прежде, классификация сооружений по назначению их использования будет определяться органом, уполномоченным Правительством (Министерством окружающей среды).

Данная поправка к закону вступает в силу с 1 мая 2023 года. Можно ожидать, что до вступления в силу закона СТ 1.01.03:2017 «Классификация сооружений» будет изменена. Обсуждается вопрос о том, что он может предусматривать меньшее использование конструкций (помещений), устанавливать более конкретные требования, определяющие назначение строения (помещения), или даже количество единиц имущества здания.

VTPSI больше не будет выдавать разрешение на строительство после того, как проект получит все одобрения.

С 1 мая 2023 года больше нельзя будет обращаться в Государственную инспекцию территориального планирования и строительства при Министерстве окружающей среды (ВТПСИ) с заявлением о выдаче документа о разрешении на строительство, если застройщик не согласен с тем, что после того, как все лица, осматрившие проект строительства, одобрят проект, муниципальная администрация отказывает в выдаче документа, разрешающего строительство.

Эти поправки касаются недавней судебной практики, когда было решено, что VTPSI, которая выдала разрешение на строительство, не может оспорить его и другие строительные документы из-за совпадения между истцом и ответчиком. VTPSI занял позицию в судебных делах, что он выполняет функции надзора и контроля за строительством, поэтому VTPSI может якобы оспорить свое собственное разрешение. Такая позиция ВТПСИ не была поддержана судами.

Если будет установлено, что разрешение на строительство было выдано незаконно, строительные работы будут продолжаться на риск застройщика.

Поправка к Закону о государственном надзоре предусматривает, что если акт инспекции VTPSI установит, что документ о разрешении на строительство был выдан незаконно, строительные работы, которые продолжаются без устранения нарушений, будут проводиться на риск застройщика. VTPSI проинформирует Центр регистров о подписании акта проверки, в котором говорится, что документ, разрешающий строительство, был выдан незаконно, не позднее следующего рабочего дня, относительно внесения записи в Реестр недвижимости.

После вступления в силу этих изменений на уровне закона застройщику передаются риски, связанные с продолжением строительных работ без устранения нарушений, зафиксированных в акте проверки ВТПСИ.

Данная поправка к закону вступает в силу с 1 мая 2023 года.

Право застройщика на устранение выявленных ВТПСИ нарушений и возможность заключения мирового соглашения в суде

Согласно поправкам в Закон о государственном надзоре, предусмотрено, что если ВТПСИ установит, что документ, разрешающий строительство, выдан незаконно, застройщик имеет право устранить выявленные нарушения в течение 3 месяцев со дня подписания акта проверки, если, согласно обязательным правовым нормам, устранение нарушений невозможно.

Также установлено, что если нарушения не могут быть устранены в течение 3-месячного срока в силу объективных обстоятельств, но лица, ответственные за их устранение, согласны и предлагают устранить их добросовестно, между УТПСи и ответственными лицами может быть заключено мировое соглашение об устранении нарушений, которое представляется в суд на утверждение.

Если нарушения не устранены в течение 3-месячного срока, ВТПСи в месячный срок со дня истечения 3-месячного срока обращается в суд с заявлением об аннулировании действительности документа о разрешении на строительство, если не вступило в законную силу постановление суда об утверждении мирового соглашения.

Эти поправки в закон вступают в силу с 1 мая 2023 года.

Другие поправки в Закон о строительстве, которые вступят в силу с 1 мая 2023 года:

• Только физическим лицам придется проводить простой ремонт конструкций на ферме, строить новый, реконструировать, ремонтировать или сносить один одноквартирный жилой дом площадью до 300 квадратных метров. метров или несложной структуры и их зависимостей от одного земельного участка;
• Документы, разрешающие строительство, потребуются не только при изменении назначения специального или неспециального здания, но и при изменении назначения несложного здания на жилое;
• Изменены формула и принципы расчета платы за произвольное строительство. В большинстве случаев плата за произвольное строительство может стать ниже;
• Право на подготовку и выдачу национальных технических оценок будет предоставлено не только юридическим лицам, учрежденным в Литовской Республике, но и органам технической оценки, расположенным на всей территории Европейского Союза, Швейцарии или других стран Европейской экономической зоны.