Новости

Цены на недвижимость

12 экспертов по ценам на недвижимость осенью и зимой: экономисты предлагают дождаться падения цен, продавцы – стагнация

Увеличивается количество городов мира, где цены на недвижимость (ВИЭ) начинают падать. Опрошенные LRT.lt эксперты придерживаются мнения, что осенью и зимой цены на недвижимость останутся на прежнем уровне или снизятся, а падение, если таковое будет, достигнет до 5 процентов.

По мере роста экономической неопределенности и роста цен на займы объем продаж недвижимости в Литве уменьшается. Например, на первичном рынке в июле было продано почти на 90 процентов меньше квартир, чем в предыдущем году – 67. В августе – примерно на 80 процентов меньше, чем в прошлом году, при этом была продана 81 новая квартира.

Если посмотреть на весь рынок недвижимости Литвы, то в июле было продано на 17 процентов меньше квартир, в августе – на 5 процентов меньше квартир, чем в то же время в прошлом году.

Хотя обороты продаж недвижимости падают, цены не спешат отступать. Например, цены на недвижимость в крупных городах страны выросли на 2,2 процента в июле и на 2,6 процента в августе, согласно данным Ober-Haus.

По оценкам, общий уровень цен на квартиры в литовских мегаполисах за последние 12 месяцев вырос на 22 процента.

Осенью и зимой цены упадут или останутся на прежнем уровне.

Хотя цены на недвижимость в Литве не падают, в мире уже можно заметить тенденцию, что в городах, где цены на недвижимость были крайне высокими, они начали снижаться.

Цены упали с пика этого года в Окленде, Сиднее, Торонто, Стокгольме, где цены упали с самой высокой точки двузначными темпами.

Можно ли ожидать такого же сценария в Литве осенью и зимой, LRT.lt спросили одиннадцать экспертов. Экономисты были более склонны говорить о том, что цены снизятся в ближайшее время, но не сильно. И здесь застройщики или эксперты, работающие в этой сфере, отметили, что цены должны оставаться на прежнем уровне.

Основными причинами, выявленными для снижения цен, являются рост процентных ставок, что снизит спрос на жилье. Спрос, вероятно, будет снижен из-за рецессии, которая началась в Литве, и высоких цен на энергоносители.

Те, кто говорит, что цены на жилье не упадут, отмечают, что затраты на строительство по-прежнему остаются высокими, заработная плата для сотрудников должна быть увеличена, а материалы не пингуются на рынке. Кроме того, при высокой инфляции некоторые люди будут искать убежище для сбережений именно на рынке недвижимости.

Нет возможности снизить цены

Арвидас Авулис, глава строительной компании Hanner, уверен, что в ближайшее время цены на недвижимость останутся аналогичными.

«Я действительно не вижу много возможностей для роста цен. Хотя в прошлом месяце он все еще немного вырос, рост подходит к концу. Однако при нынешней рекордной инфляции говорить о падении цен будет сложно. Чтобы цены на недвижимость были ниже, необходимо строить дом по более низкой цене. По мере того, как вещи становятся дороже, их становится менее сложно строить.

Стоимость строительных работ складывается из заработной платы и стоимости материалов. Нет даже слова, чтобы кто-то согласился работать за меньшую плату. Именно каждый хочет, чтобы его зарплата была увеличена на 25%, до такой степени, что инфляция достигнет. Что касается материалов, мы видим, что некоторые из них дешевеют, другие дорожат, но у нас больше сообщений о том, что материалы станут дороже, чем есть сообщения о том, что они станут дешевле. В таком контексте трудно строить дешевле. (…Поэтому наиболее вероятным сценарием является то, что на рынке недвижимости в течение некоторого времени будет стагнация», — считает Авулис.

Высокие цены, по его словам, усугубляются все более жесткими требованиями к строителям.

«Меня спрашивают, почему жилье в Латвии дешевле, чем в Литве. В Латвии не нужно платить за землю дважды. Каждый месяц у нас появляются новые требования к строительству жилья. Сейчас существует требование, что все новостройки должны иметь возобновляемый источник энергии. Два месяца назад появилась новая договоренность, согласно которой 20% парковочных мест будут оснащены функцией зарядки электромобилей. Вы думаете, что это не стоит денег?» — риторически спрашивает Авулис.

Тем не менее, он не исключает возможности того, что некоторые застройщики могут снизить цены.

«Конечно, может быть еще один случай, что кто-то будет очень в беде и нечего будет погашать кредиты, выплачивать проценты, тогда не исключено, что кто-то примет решение продать дом с меньшей прибылью или даже в убыток. Такие случаи могут быть», — не исключает такой возможности предприниматель.

Авулис говорит, что продажи были плохими в июле и августе, при этом продажи упали примерно на 80 процентов на первичном рынке жилья, и в сентябре также не наблюдалось восстановления.

«На самом деле восстановления нет. Наблюдается стагнация и продаж в сентябре не больше, чем в августе. Я не думаю, что мы увидим продажу, подобную той, которую мы видели за последние 3 года», — говорит Авулис.

Говоря о ценах на недвижимость, А. Авулис отмечает, что в Вильнюсе они неадекватны, и купить жилье становится все сложнее.

.

Я сказал, что жилье станет доступным только для состоятельных людей. Но никто не слышит, никто не реагирует, поэтому у нас есть то, что у нас есть.

А. Авулис

«Недвижимость неадекватно оценена. (…) С нами было сделано много бессознательных вещей. Все они приводят к тому, что цены на жилье слишком высоки. Я говорил об этом только в прошлом году и отметил, что жилье станет доступным только для состоятельных людей. Но никто не слышит, не реагирует, поэтому у нас есть то, что у нас есть», — говорит застройщик.

Некоторые поставщики летали в космос

Брокер по недвижимости Мантас Микочюнас говорит, что пока не чувствует снижения потока покупателей жилья, но замечает, что клиенты более нерешительны.

«Здесь есть еще кое-что, что нужно подумать, как добиться большего. Раньше раз в день за обеденным столом у меня возникал вопрос о том, будут ли цены расти или падать, а теперь я получаю тот же вопрос и за завтраком, и за обеденным столом. Люди отвлекаются, различные статьи в СМИ также портят сознание. Люди больше колеблются, думают», — говорит брокер по недвижимости.

М. Микочюнас говорит, что он также замечает новую тенденцию, которой не было на рынке недвижимости в течение последних нескольких лет: покупатели, решившие купить дом, передумывают и отказываются от него.

«Несколько лет назад мы совершенно забыли о такой тенденции, когда покупатели жилья меняют свое мнение. Чаще всего продавцы передумывали. И вот случается, что человек приходит, увлекается, хочет купить, но утром встает и передумывает.

У людей действительно есть деньги. Возможно, это связано с психологическими моментами, люди задумываются, как поступить правильнее. (...) В публичной сфере много негативной информации – война, инфляция, рост EURIBOR, энергетический кризис. Это предполагает для людей, что будет кризис, и люди понимают кризис таким, каким он был в 2008 году, когда цены на недвижимость резко упали. Люди думают, что будет то же самое», — описывает идею покупателей М. Микочюнас.

Хотя он не думает, что цены на недвижимость упадут осенью-зимой этого года, М. Микочюнас уверен, что продавцы вернутся к реальности и мы больше не увидим объявлений с очень высокими ценами на недвижимость.

«То, что мы видим в объявлениях, — это ожидания продавцов. Есть такие застройщики, которые говорят, что не знают, куда положить деньги, полученные за продажу, поэтому не хотят продавать дешево, а если и продают, то дорого. Тогда они выставили цену в размере 7 тысяч. за кв.м. метра, хотя в реальности цена на рынке составляет 5-5,5 тыс. Евро. Если они снизят эту цену с 7 до 6 тысяч. евро, это не значит, что цена упадет, ведь их за 7 тысяч. он никогда не продавался, а реальные цены сделок были ниже. Упадут только ожидания продавцов. Эти астрономические цены должны снизиться, и продавцы будут возвращены к реальности, потому что некоторые, безусловно, полетели в космос», — говорит Микочюнас.

Только те, у кого нет собственного жилья, ожидают падения цен

Арнольдас Антанавичюс, глава экспертной компании по недвижимости RealData, убежден, что цены на недвижимость продолжат расти в ближайшем будущем, так как инфляция останется высокой, а повышение процентных ставок не охладит рынок.

«Текущий уровень повышения процентных ставок не является тем, который остановит рынок. Повышение базовой ставки должно быть как минимум на несколько процентов выше, чтобы начать реальное влияние на рынок. Рост EURIBOR на 1-2% – это не та сумма, которая заставила бы людей отказаться от покупки недвижимости. Можно вспомнить период 2007-2008 годов, когда проценты с банковской маржой составляли около 4-5%, но люди были готовы занимать, потому что было ожидание, что жилье станет дороже.

Инфляция у нас больше 20% и вряд ли сделает быструю передышку. Возможно, рост остановится, произойдет замедление, но инфляция будет в двузначных числах, поэтому участники рынка будут склоняться к тому, что дороже придется все, в том числе и недвижимость, которая должна выполнять функцию защиты от инфляции. (…Я думаю, что какое-то время мы будем жить в зоне более высокой инфляции, что также будет означать более высокие цены на недвижимость», — прогнозирует А. Антанавичюс.

Он говорит, что падение цен на недвижимость в некоторых крупных городах мира заметно, потому что там раздулись пузыри на рынке недвижимости, чего нет в Литве.

«В этих городах цены на недвижимость росли быстрее всего в мире, где цены были самыми далекими от покупательной способности людей. Естественно, там, где наблюдается наибольший всплеск, когда менялись условия финансирования, рынок реагировал. У нас такой выпуклости не было и нет такой выпуклости, поэтому повышение процентных ставок не даст такого эффекта, как на перегретых рынках», — говорит А. Антанавичюс.

Банк Литвы подсчитал, что в июне рынок недвижимости Литвы был переоценен на 9 процентов. А. Антанавичюс, говоря о вильнюсском рынке недвижимости, также подчеркивает, что цены здесь немного завышены, но это не значит, что они будут снижаться.

«Когда вы смотрите на доходы населения, цены на недвижимость слишком высоки. Как правило, должно быть так, что семья со средним достатком может купить средний дом, дом или коттедж в Пригороде после накопления в течение 4-5 лет. В Вильнюсе этот период в два раза длиннее. Но как показывает практика, тот факт, что жилье переоценено, не означает, что начнется обвал цен на недвижимость.

Рынок недвижимости не так легко преодолеть, и цены здесь не так легко начинают падать. Кроме того, в Литве 90% людей имеют собственное жилье. Каждый владелец заинтересован в том, чтобы его жилье не стало дешевым. Только оставшиеся 10 процентов могут ожидать снижения цен, но им будет не так просто влиять на общее направление настроений», — считает эксперт.

Продавцы могут предлагать скидки

Саулюс Вагонис, руководитель отдела оценки и маркетинговых исследований компании «Обер-Хаус», убежден, что осенью и зимой цены останутся на прежнем уровне.

«Я думаю, что не должно быть никаких изменений цен осенью и зимой. Даже если экономическая ситуация ухудшится, людей пугает рост инфляции, рост процентных ставок, продавцы не будут реагировать так быстро.

Уже сейчас продажи на первичном рынке стагнируют, но продавцы не спешат снижать цены. Осень и зима, конечно, не будут временем, когда цены меняются. Как изменится цена с Нового года, сказать сложно», — прогнозирует С. Вагонис.

Тем не менее, он убежден, что покупатели могут ожидать больше скидок в течение этого периода.

«При снижении ликвидности недвижимости некоторые продавцы пойдут на уступки. Некоторые продавцы приблизят цену к более реалистичной планке, в то время как другая часть продавцов, столкнувшись с финансовыми трудностями из-за роста процентных ставок, может понизить цену. Однако не следует забывать, что качество жилья для более слабых застройщиков может быть ниже. Кроме того, если застройщик не снизит цены от хорошей жизни, можно подумать и о проблемах в будущем, например, о незавершенном жилищном строительстве», — говорит С. Вагонис.

Он также отмечает, что переговорная сила покупателей в настоящее время растет.

«На рынке есть беспокойство, и у покупателей гораздо больше рычагов для ведения переговоров, чем у продавцов. Продавцы раньше могли поднимать цены до космоса, а сейчас видят, что при снижении ликвидности необходимо подстраиваться под пожелания покупателей», — говорит С. Вагонис.

Разработчики вступают в период неопределенности лучше подготовленными

Таутвидас Марчюлайтис, финансовый эксперт и менеджер фондов milvas, считает, что цены на недвижимость останутся стабильными.

«Это не изменится фундаментально, потому что разработчики не собираются бить цены. На вторичном рынке могут быть квартиры, которые были куплены в качестве инвестиций, эти квартиры, возможно, будут проданы немного дешевле. Однако я считаю, что цены застройщиков поддержат среднюю рыночную цену. А предложения на первичном рынке не так много и оно не появится в ближайшее время», — говорит Т. Марчюлайтис.

Финансовый эксперт уверен, что крупные застройщики не будут торопиться идти на уступки, так как проекты финансируются гораздо более ответственно, чем раньше.

«У крупнейших застройщиков не будет необходимости идти на уступки. Они извлекли уроки из 2008-2009 годов, и их долги относительно не очень высоки. Они действительно могут позволить себе держать цены выше и ждать покупателей. Кроме того, застройщики не глупы и количество новых проектов в настоящее время сокращается, а разрабатывать новые проекты не спешить. Я думаю, что разработчики видят рынок лучше, чем мы», — говорит Т. Марчюлайтис.

Кроме того, он отмечает, что такое замедление на рынке недвижимости необходимо.

«Такое замедление очень здорово и необходимо. Рынок не может расти такими же темпами, как это было с 2020 года. Это нездорово для рынка. Это замедление должно было наступить, и оно пришло», — считает Т. Марчюлайтис.

Он отмечает, что некоторые литовцы по-прежнему склонны инвестировать в недвижимость, а для тех, кто сделал это, не измеряя свои возможности, этот период принесет дополнительные проблемы.

«Я думаю, что замедление цен на недвижимость навредит многим людям. Исследования показывают, что литовцы входят в число лидеров Европы по уровню собственности. Для нас важна недвижимость и будет неудобно, если ее цены начнут падать. Многие литовцы по-прежнему используют недвижимость в качестве одной из основных инвестиций, и ее стоимость будет снижаться. Хуже всего будет для тех, кто приобрел недвижимость в качестве инвестиции с кредитом, не оценив в полной мере свои возможности», — предупреждает Т. Марчюлайтис.

Стоимость жилья упадет на 5 процентов.

Экономист Александр Изгородин предлагает ждать снижения цен на недвижимость до 5% в ближайшее время.

По его словам, в четвертом квартале 2022 года и особенно в первой половине 2023 года экономика Литвы переживет рецессию.

«Это означает ухудшение ситуации на рынке труда и снижение спроса на недвижимость. Еще одним аспектом является рост процентных ставок, в результате чего часть населения может отказаться от планов по приему спроса на жилье. Похоже, что спрос на недвижимость в Литве немного снизится, что окажет давление на застройщиков, чтобы они снизили цены на недвижимость и таким образом попытались привлечь покупателей», — считает экономист.

Тем не менее, он говорит, что не думает, что цены на недвижимость упадут в жилищных проектах, которые он в настоящее время развивает.

«Цены на недвижимость не будут снижаться на строящихся в настоящее время объектах недвижимости, так как они строятся по очень высоким ценам и застройщики не будут снижать цены на такие объекты, потому что не захотят продавать эти объекты в убыток.

Цена на жилье в староэтажных объектах недвижимости также не снизится, потому что при росте цен на объекты новостройки некоторые покупатели будут активнее искать жилье в домах старой постройки. Больше всего цена новостройки, которая уже построена и еще не продана, может снизиться, она продается с большой маржой», — говорит А. Изгородин.

Первичный рынок жилья может вернуться к нормальным объемам зимой

Глава Литовской ассоциации развития недвижимости Миндаугас Статулявичюс считает, что осенью и зимой цены на новостройки не изменятся.

«Конечно, если предложение останется низким, то давление на рост цен сохранится. Однако я бы предпочел думать, что цена не изменится или не сильно вырастет. Я не вижу никаких перспектив на осень, потому что отсутствие проектов и рост затрат на строительство останутся», — прогнозирует М. Статулявичюс.

Тем не менее, М. Статуявичюс не исключает возможности того, что более мелкие участники рынка могут предлагать скидки.

«Некоторые из застройщиков, которые обеспечили финансирование, имеют четкий план продаж — они не пойдут на уступки. Однако я не сомневаюсь, что найдутся те, особенно мелкие застройщики, которым будет сложнее продавать, чтобы они могли предлагать скидки. Уже сейчас мы видим, что на квартиры делаются акции», - говорит М. Статулявичюс.

В то время жилье старого строительства, по словам М. Статулявичюса, станет более популярным: «Однако здесь большое давление зимой будет состоять из затрат на электроэнергию, отопление, электричество. В результате цены на энергонеэффективные, старые квартиры могут снизиться».

Говоря о замедлении первичного рынка в несколько раз, М. Статулявичюс отмечает, что столь плохие результаты обусловлены ростом цен на новостройку и снижением предложения.

«Одной из причин является огромный рост цен. Для некоторых людей текущие цены достигли уровня, когда они больше не могут позволить себе жилье на первичном рынке. Еще одна причина – вариант, который в два раза снижен по сравнению с прошлым летом. У нас практически нет качественного жилья, которое бы продавалось по чертежам. Застройщики переносят старт продаж еще на время, когда у них уже будет договор со застройщиком, будут известны цены на материалы. Однако я считаю, что это временное снижение и рынок вернется к прежнему уровню, когда в Вильнюсе ежемесячно продается 350-400 новых квартир. Такие цифры должны быть уже зимой, конечно, если предложение увеличится», — рассуждает М. Статулявичюс.

Пролистать наверх