News

Real estate prices

12 ekspertų apie NT kainas rudenį ir žiemą: ekonomistai siūlo laukti kainų kritimo, pardavėjai – stagnacijos

Jonas Deveikis, LRT.lt
Jonas Deveikis, LRT.lt2022.09.27 05:30

Pasaulyje daugėja miestų, kuriuose nekilnojamojo turto (NT) kainos ima mažėti. LRT.lt kalbinti ekspertai laikosi nuomonės, kad rudenį ir žiemą NT kainos išliks tokio pat lygio arba mažės, o kritimas, jei ir bus, sieks iki 5 proc.

Didėjant ekonominiam neapibrėžtumui, kylant skolinimosi kainai, NT pardavimo apimtys Lietuvoje mažėja. Pavyzdžiui, pirminėje rinkoje liepą parduota kone 90 proc. mažiau butų nei praėjusiais metais – 67. Rugpjūtį – apie 80 proc. mažiau nei pernai tokiu pat metu, parduotas 81 naujas butas.

Jei pažvelgtume į visą NT rinką Lietuvoje, liepą parduota 17 proc. mažiau butų, rugpjūtį – 5 proc. mažiau butų nei praėjusiais metais tuo pačiu metu.

Nors NT pardavimų apsukos mažėja, kainos neskuba trauktis. Pavyzdžiui, NT kainos didžiuosiuose šalies miestuose liepą augo 2,2 proc., rugpjūtį – 2,6 proc., rodo „Ober-Haus“ duomenys.

Skaičiuojama, kad bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 22 proc.

In autumn and winter, prices will fall or remain at the same level

Nors NT kainos Lietuvoje nekrenta, pasaulyje jau po truputį galima pastebėti tendenciją, kad miestuose, kuriuose NT kainos buvo itin aukštos, jos pradėjo mažėti.

Kainos nuo didžiausio šių metų piko krito Oklande, Sidnėjuje, Toronte, Stokholme, čia kainos nuo aukščiausio taško yra kritusios dviženkliais tempais.

Ar tokio paties scenarijaus rudenį ir žiemą galima tikėtis ir Lietuvoje, LRT.lt paklausė vienuolikos ekspertų. Ekonomistai buvo labiau linkę teigti, kad kainos artimiausiu metu mažės, tačiau nedaug. O štai NT vystytojai ar šioje srityje dirbantys ekspertai pažymėjo, kad kainos turėtų išlikti panašaus lygio.

Pagrindinės įvardytos kainų mažėjimo priežastys – augsiančios palūkanų normos, tai sumažins būstų paklausą. Paklausą, tikėtina, mažins ir Lietuvoje prasidėjusi recesija, aukštos energetikos kainos.

Sakantieji, kad būsto kainos nemažės, pažymi, kad statybų kaštai vis dar išlieka aukšti, tenka didinti atlyginimus darbuotojams, o medžiagos rinkoje nepinga. Be to, esant aukštai infliacijai, dalis žmonių užuovėjos santaupoms ieškos būtent NT rinkoje.

There is no way to lower prices

Statybų bendrovės „Hanner“ vadovas Arvydas Avulis įsitikinęs, kad artimiausiu metu NT kainos išliks panašios.

„Kainoms kilti erdvės nelabai matau. Nors praėjusį mėnesį jos vis dar kilo ir nemažai, bet augimas baigia išsisemti. Visgi esant dabartinei rekordinei infliacijai būtų sunku kalbėti apie kainų mažėjimą. Norint, kad NT kainos būtų mažesnės, reikia namą pastatyti mažesne kaina. Viskam brangstant pastatyti už mažiau sunku.

Statybos darbų kaina susideda iš darbo užmokesčio ir medžiagų kainos. Nėra net kalbos, kad kas nors sutiktų dirbti už mažesnį atlygį. Kaip tik visi nori, kad jų atlyginimas būtų padidintas 25 proc., tiek, kiek siekia infliacija. Kalbant apie medžiagas, matome, kad vienos jų pinga, kitos brangsta, tačiau turime daugiau pranešimų, kad medžiagos brangs, negu pranešimų, kad jos pigs. Tokiame kontekste pastatyti pigiau sunku. () Todėl tikėtiniausias scenarijus, kad kurį laiką bus stagnacija NT rinkoje“, – svarsto A. Avulis.

Prie aukštų kainų, anot jo, prisideda ir vis labiau griežtėjantys reikalavimai statytojams.

„Manęs klausia, kodėl Latvijoje būstas pigesnis nei Lietuvoje. Latvijoje nereikia du kartus už žemę susimokėti. Kiekvieną mėnesį turime naujus reikalavimus būsto statybai. Dabar atsirado reikalavimas, kad visi nauji pastatai privalo turėti atsinaujinantį energijos šaltinį. Prieš du mėnesius atsirado nauja tvarka, kad 20 proc. parkavimo vietų būtų su elektromobilių įkrovimo funkcija. Manote, tai nekainuoja?“ – retoriškai klausia A. Avulis.

Visgi jis neatmeta galimybės, kad kai kurie vystytojai kainas gali mažinti.

„Žinoma, gali būti vienas kitas atvejis, kad ką nors labai prispirs bėdos ir nebus iš ko grąžinti paskolų, mokėti palūkanų, tuomet gali būti, kad kai kas priims sprendimą parduoti būstą su mažiau pelno arba net nuostolingai. Tokių atvejų gali būti“, – galimybės neatmeta verslininkas.

A. Avulis sako, kad liepą ir rugpjūtį pardavimo rezultatai buvo prasti, pirminėje būsto rinkoje pardavimas krito apie 80 proc., rugsėjį taip pat atsigavimo nematyti.

„Atsigavimo tikrai nėra. Vyksta stagnacija ir pardavimų rugsėjo mėnesį nėra daugiau nei rugpjūtį. Nemanau, kad matysime tokį pardavimą, kokį matėme per paskutinius 3 metus“, – tikina A. Avulis.

Kalbėdamas apie NT kainas A. Avulis pažymi, kad jos Vilniuje yra neadekvačios, o įpirkti būstą darosi vis sunkiau.

.

Sakiau, kad būstas pasidarys prieinamas tik turtingiems žmonėms. Tačiau niekas negirdi, nereaguoja, todėl turime tai, ką turime.

A. Avulis

„NT yra pabrangęs neadekvačiai. () Pas mus yra pridaryta daug nesąmoningų dalykų. Jie visi priveda prie to, kad būsto kainos yra per didelės. Tą sakiau dar praėjusiais metais ir pažymėjau, kad būstas pasidarys prieinamas tik turtingiems žmonėms. Tačiau niekas negirdi, nereaguoja, todėl turime tai, ką turime“, – sako NT vystytojas.

Some vendors had flown into space

Nekilnojamojo turto brokeris Mantas Mikočiūnas sako kol kas nejaučiantis būsto pirkėjų srauto sumažėjimo, tačiau pastebintis, kad klientai daugiau dvejoja.

„Yra daugiau svarstymo, kaip čia geriau pasielgti. Anksčiau kartą per dieną prie pietų stalo sulaukdavau klausimo, kils ar kris kainos, o dabar to paties klausimo sulaukiu ir prie pusryčių, ir prie pietų stalo. Žmonės blaškosi, įvairūs straipsniai žiniasklaidoje taip pat sujaukia protą. Žmonės daugiau dvejoja, mąsto“, – vardija NT brokeris.

M. Mikočiūnas sako pastebintis ir naują tendenciją, kurios keletą pastarųjų metų NT rinkoje nebuvo: pirkėjai, nusprendę pirkti būstą, persigalvoja ir jo atsisako.

„Prieš keletą metų buvome visai pamiršę apie tokią tendenciją, kai būsto pirkėjai persigalvoja. Dažniausiai persigalvodavo pardavėjai. O dabar būna taip, kad žmogus ateina, susižavi, nori pirkti, tačiau ryte atsikelia ir apsigalvoja.

Pinigų žmonės tikrai turi. Tai galbūt lemia psichologiniai momentai, žmonės svarsto, kaip teisingiau pasielgti. (…) Neigiamos informacijos viešojoje erdvėje yra nemažai – karas, infliacija, EURIBOR didėjimas, energetikos krizė. Tai žmonėms suponuoja, kad bus krizė, o krizę žmonės supranta kaip tą, kuri buvo 2008 m., kada NT kainos smarkiai krito. Žmonės galvoja, kad bus tas pats“, – pirkėjų įsivaizdavimą apibūdina M. Mikočiūnas.

Nors jis nemano, kad šių metų rudenį–žiemą NT kainos kris, M. Mikočiūnas įsitikinęs, kad pardavėjai bus sugrąžinti į realybę ir skelbimų su labai didelėmis NT kainomis nebepamatysime.

„Tai, ką matome skelbimuose, yra pardavėjų lūkesčiai. Yra tokių vystytojų, kurie sako nežinantys, kur dėti už pardavimą gautus pinigus, todėl pigiai parduoti nenori, o jei parduos, tai brangiai. Tuomet jie deda kainą 7 tūkst. už kv. metrą, nors realiai kaina rinkoje yra 5–5,5 tūkst. eurų. Jei jie nuleis tą kainą nuo 7 iki 6 tūkst. eurų, tai nereiškia, kad kaina nukris, nes jie už 7 tūkst. taip niekada ir nepardavė, o realios sandorių kainos buvo mažesnės. Nukris tik pardavėjų lūkesčiai. Tos astronominės kainos turėtų nusileisti, o pardavėjai bus grąžinti į realybę, nes kai kurie tikrai buvo išskridę į kosmosą“, – sako M. Mikočiūnas.

Kainų kritimo tikisi tik tie, kas neturi nuosavo būsto

Nekilnojamojo turto ekspertų įmonės „RealData“ vadovas Arnoldas Antanavičius įsitikinęs, kad NT kainos artimiausiu metu ir toliau augs, mat infliacija išliks aukšta, o palūkanų normų didinimas rinkos neatšaldys.

„Dabartinis palūkanų kėlimo lygis nėra toks, kuris sustabdytų rinką. Bazinės palūkanų normos kėlimas turėtų būti bent keliais procentais didesnis, kad prasidėtų realus poveikis rinkai. 1–2 proc. padidėjęs EURIBOR nėra tas dydis, dėl kurio žmonės atsisakytų pirkti NT. Galime atsiminti 2007–2008 m. laikotarpį, kai palūkanos su banko marža siekė apie 4–5 proc., bet žmonės noriai skolinosi, nes buvo lūkestis, kad būstas brangs.

Infliacija pas mus daugiau nei 20 proc. ir nepanašu, kad ji greitai išsikvėps. Galbūt augimas sustos, sulėtėjimas bus, tačiau infliacija bus dviženklė, todėl rinkos dalyviai bus linkę manyti, kad viskas turės brangti, įskaitant ir NT, kuris turėtų atlikti apsaugos nuo infliacijos funkciją. () Manau, kad dar kurį laiką gyvensime aukštesnės infliacijos zonoje, o tai reikš ir didesnes NT kainas“, – prognozuoja A. Antanavičius.

Jis sako, kad NT kainų kritimas kai kuriuose pasaulio didžiuosiuose miestuose pastebimas todėl, kad ten buvo išsipūtę NT burbulai, o Lietuvoje to nėra.

„Tuose miestuose NT kainos augo sparčiausiai pasaulyje, ten kainos buvo labiausiai nutolusios nuo žmonių perkamosios galios. Natūralu, kad ten, kur yra didžiausias išsipūtimas, pasikeitus finansavimo sąlygoms, rinka sureagavo. Pas mus tokio išsipūtimo nebuvo ir nėra, todėl palūkanų pakėlimas neduos tokio efekto kaip perkaitintose rinkose“, – sako A. Antanavičius.

Lietuvos bankas skaičiuoja, kad birželį Lietuvos NT rinka buvo pervertinta 9 proc. A. Antanavičius kalbėdamas apie Vilniaus NT rinką taip pat pabrėžia, kad kainos čia yra šiek tiek per aukštos, tačiau tai nereiškia, kad jos mažės.

„Žiūrint į gyventojų pajamas, NT kainos yra per aukštos. Įprastai turėtų taip būti, kad vidutines pajamas gaunanti šeima vidutinį būstą, namuką ar kotedžą priemiestyje galėtų įsigyti pataupiusi 4–5 metus. Vilniuje tas laikotarpis yra dvigubai ilgesnis. Tačiau kaip rodo praktika, tai, kad būstas yra pervertintas, dar nereiškia, kad prasidės NT kainų griūtis.

NT rinka yra ne taip lengvai įveikiama ir kainos čia ne taip lengvai pradeda mažėti. Be to, Lietuvoje 90 proc. žmonių turi nuosavą būstą. Kiekvienas savininkas yra suinteresuotas, kad jo būstas nepigtų. Kainų mažėjimo gali tikėtis tik tie likę 10 proc., tačiau jiems bus ne taip lengva paveikti bendrą nuotaikų kryptį“, – mano ekspertas.

Sellers can offer discounts

Bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis įsitikinęs, kad rudenį ir žiemą kainos išliks panašaus lygio.

„Aš manau, kad rudenį ir žiemą kainų pokyčių neturėtų būti. Net jei ekonominė situacija pablogėtų, žmones išgąsdintų auganti infliacija, kylančios palūkanos, pardavėjai taip greitai nereaguos.

Jau dabar pardavimai pirminėje rinkoje yra apstoję, tačiau pardavėjai neskuba mažinti kainų. Ruduo ir žiema tikrai nebus tas metas, kada keisis kainos. Kaip keisis kaina nuo Naujųjų metų, pasakyti sunku“, – prognozuoja S. Vagonis.

Vis dėlto jis įsitikinęs, kad pirkėjai minėtu laikotarpiu gali tikėtis daugiau nuolaidų.

„Sumažėjus NT likvidumui kai kurie pardavėjai darys nuolaidų. Vieni pardavėjai kainą priartins prie realesnės kartelės, o kita dalis pardavėjų, susidūrę su finansiniais sunkumais dėl kylančių palūkanų, gali mažinti kainą. Tačiau nereikia pamiršti, kad silpnesnių NT vystytojų būsto kokybė gali būti prastesnė. Be to, jei plėtotojas ne iš gero gyvenimo mažina kainas, galima galvoti ir apie problemas ateityje, pavyzdžiui, nebaigtas būsto statybas“, – teigia S. Vagonis

Jis taip pat pastebi, kad derybinės pirkėjų galios šiuo metu yra padidėjusios.

„Rinkoje jaučiamas nerimas ir pirkėjai turi daug daugiau derybinių svertų negu pardavėjai. Pardavėjai anksčiau galėdavo kainas kelti iki kosmoso, o dabar jie mato, kad likvidumui sumažėjus reikia derintis prie pirkėjų norų“, – teigia S. Vagonis.

Vystytojai į neapibrėžtumo laikotarpį žengia geriau pasiruošę

Finansų ekspertas, fondų „Milvas“ valdytojas Tautvydas Marčiulaitis mano, kad NT kainos išliks stabilios.

„Iš esmės nesikeis, nes vystytojai nemuš kainų. Antrinėje rinkoje gali atsirasti butų, kurie buvo nupirkti kaip investicija, tie butai galbūt bus pardavinėjami šiek tiek pigiau. Tačiau manau, kad vystytojų kainos palaikys vidutinę rinkos kainą. O pirminėje rinkoje pasiūlos nėra tiek daug ir ji greitai neatsiras“, – svarsto T. Marčiulaitis.

Finansų ekspertas įsitikinęs, kad didieji NT vystytojai neskubės daryti nuolaidų, nes projektai finansuojami daug atsakingiau nei anksčiau.

„Didžiausi vystytojai neturės poreikio daryti nuolaidų. Jie yra išmokę 2008–2009 metų pamokas ir jų skolos santykinai nėra labai didelės. Jie tikrai gali sau leisti laikyti aukštesnes kainas ir laukti pirkėjų. Be to, vystytojai nėra kvaili ir naujų projektų skaičius šiuo metu yra sumažintas, o naujų projektų neskubama vystyti. Manau, kad vystytojai geriau už mus mato rinką“, – tikina T. Marčiulaitis.

Be to, jis pažymi, kad toks sulėtėjimas NT rinkoje yra reikalingas.

„Toks sulėtėjimas yra labai sveikas ir reikalingas. Rinka negali augti tokiais tempais, kaip tai buvo nuo 2020 m. Tai nėra sveika rinkai. Tas sulėtėjimas turėjo ateiti ir jis atėjo“, – mano T. Marčiulaitis.

Jis pažymi, kad dalis lietuvių vis dar linkę investuoti į NT, o tiems, kurie tai darė nepamatuodami savo galimybių, šis laikotarpis atneš papildomų iššūkių.

„Manau, kad dėl NT kainų augimo sulėtėjimo daug kam skaudės. Tyrimai rodo, kad lietuviai pagal nuosavybės turėjimą yra vieni pirmaujančių Europoje. Mums NT yra svarbus ir bus nejauku, jei jo kainos ims mažėti. Nemažai lietuvių NT vis dar naudoja kaip vieną pagrindinių investicijų, o jų vertė mažės. Blogiausia bus tiems, kurie NT kaip investiciją įsigijo su paskola ne visai įvertinę savo galimybes“, – įspėja T. Marčiulaitis.

Būsto kaina kris 5 proc.

Ekonomistas Aleksandras Izgorodinas artimiausiu metu siūlo laukti iki 5 proc. sieksiančio NT kainų nuosmukio.

Jo teigimu, ketvirtą 2022 m. ketvirtį ir ypač pirmąjį 2023 m. pusmetį Lietuvos ekonomika patirs recesiją.

„Tai reiškia blogėsiančią situaciją darbo rinkoje ir mažesnę NT paklausą. Kitas aspektas – augančios palūkanos, dėl to dalis gyventojų gali atsisakyti planų imti būsto paklausą. Panašu, kad NT paklausa Lietuvoje kiek sumažės, o tai darys spaudimą vystytojams mažinti NT kainas ir tokiu būdu bandyti pritraukti pirkėjus“, – svarsto ekonomistas.

Visgi jis sako nemanantis, kad NT kainos mažės dabar vystomuose būstų projektuose.

„NT kainos nemažės šiuo metu statomuose NT objektuose, kadangi jie yra statomi už labai aukštas kainas ir vystytojai nemažins tokių objektų kainų, nes nenorės parduoti šių objektų nuostolingai.

Nemažės būsto kaina ir senos statybos NT objektuose, nes, pakilus naujos statybos NT objektų kainai, dalis pirkėjų aktyviau žvalgysis būsto senos statybos namuose. Labiausiai gali sumažėti jau pastatyto ir dar neparduoto naujos statybos NT kaina, jis yra parduodamas su didele marža“, – sako A. Izgorodinas.

Pirminė būsto rinka žiemą gali sugrįžti prie įprastų apimčių

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija vadovas Mindaugas Statulevičius mano, kad rudenį ir žiemą naujos statybos būsto kainos nesikeis.

„Žinoma, jei pasiūla išliks žema, tai spaudimas kainų augimui išliks. Tačiau labiau manyčiau, kad kaina nesikeis arba nedaug augs. Kritimui jokių perspektyvų nematau, nes projektų stygius ir statybos kaštų augimas išliks“, – prognozuoja M. Statulevičius.

Nepaisant to, M. Statulevičius neatmeta galimybės, kad mažesni rinkos dalyviai gali pasiūlyti nuolaidų.

„Dalis plėtotojų, kurie turi užsitikrinę finansavimą, turi aiškų pardavimo planą – jie nuolaidų nedarys. Tačiau neabejoju, kad bus tokių, ypač mažų plėtotojų, kuriems parduoti bus sunkiau, todėl jie gali siūlyti nuolaidas. Jau dabar galime matyti, kad daromos akcijos butams“, – sako M. Statulevičius.

Tuo metu senos statybos būstas, M. Statulevičius teigimu, taps populiaresnis: „Visgi čia didelį spaudimą žiemą sudarys energetikos kaštai, šildymas, elektra. Todėl energetiškai neefektyvių, senų butų kainos gali sumažėti.“

Kalbėdamas apie keletą kartų sulėtėjusią pirminę rinką, M. Statulevičius pažymi, kad tokius prastus rezultatus lemia išaugusi naujos statybos būsto kaina ir sumažėjusi pasiūla.

„Viena iš priežasčių yra labai pakilusi kaina. Daliai žmonių dabartinės kainos pasiekė tokį lygį, kai jie nebeįperka būsto pirminėje rinkoje. Kita priežastis – pasirinkimo galimybė, kuri yra sumažėjusi du kartus, lyginant su praėjusių metų vasara. Praktiškai neturime kokybiško būsto, kuris būtų parduodamas iš brėžinių. Vystytojai tolimesniam laikui atideda pardavimo pradžią, kada jau turės sutartį su statytoju, bus žinomos medžiagų kainos. Tačiau manau, kad tai yra laikinas sumažėjimas ir rinka sugrįš į savo prieš tai buvusį lygį, kada per mėnesį Vilniuje parduodami 350–400 naujų butų. Tokie skaičiai turėtų būti jau žiemą, žinoma, jei išaugs pasiūla“, – spėja M. Statulevičius.

Scroll to Top