Последний месяц весны не удался рынку жилья: отступают не только покупатели недвижимости
Когда речь заходит о майском рынке жилья, можно процитировать Э. М. Ремарку – на рынке недвижимости нет ничего нового. Продажи не выросли, но предложение, по оценкам некоторых аналитиков недвижимости, было зафиксировано даже ниже, чем в апреле. Иными словами, ни покупатели, ни застройщики никуда не торопятся. Но цены, впрочем, не стоят на месте: хоть и несколько десятков евро, но выросли. Сегодня в Вильнюсе продается в среднем 1 кв. м. квартиры. м. Цена составила 3 299 евро. Подробнее читайте в обзоре.
По словам руководителя отдела инвестиций и анализа Inreal Group Томаса Совиюса Квайницкаса, в мае 2023 года активность первичного рынка жилья в Вильнюсе осталась аналогичной по сравнению с апрелем. По его оценкам, было согласовано 249 покупок жилья (без учета отмены) - на 12 процентов больше, чем в апреле (223), и на 8 процентов больше, чем в мае прошлого года (230). С другой стороны, общее количество продаж с учетом аннулированных договоров сократилось на 14% по сравнению с апрелем (с 207 до 177). В основном на это повлияли 72 дома, возвращенные на рынок (в апреле их было 16).
«Большая часть майских отмен состояла в возвращении одного проектного корпуса к снабжению. Все жилье в этом здании было помечено как проданное в октябре 2022 года. Тогда мы предположили, что застройщик планировал сдать эти квартиры в аренду или продать институциональному инвестору с той же целью сдачи в аренду или просто намеревался начать продажу этих единиц жилья позже. Похоже, так оно и произошло — дома были возвращены на рынок», — говорит Т. С. Квайник. Другие отмены разбросаны поодиночке или в нескольких квартирах в разных проектах столицы.
Марионас Хмеляускас, директор по продажам риэлторской компании Realco, который также фиксирует снижение продаж недвижимости, говорит, что причиной этого является ухудшение экономических обстоятельств. По его словам, повышение 6-месячной процентной ставки EURIBOR оказывает большое влияние на продажи, которые в настоящее время составляют 3,78% по сравнению с 3,622% в прошлом месяце. Соответственно, выдается меньше новых кредитов – по данным Банка Литвы, в этом году их было выдано на 17 процентов меньше по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. «Если в прошлом году доступность жилья снизилась из-за роста цен на недвижимость, то сейчас покупательная способность населения больше всего снижается из-за роста процентных ставок и, как следствие, удорожания кредитов», — говорит М. Хмеляускас.
Жилищное депо сократилось В мае наблюдалось фиксированное и меньшее предложение нового жилья. По расчетам Т. С. Квайника, в майском предложении было зафиксировано 64 объекта. Это почти в 4 раза меньше, чем в апреле (231) и почти в 5 раз меньше, чем в мае прошлого года (294). «Это правда, что наблюдения не включали новый проект в Ужуписе, продажи которого, хотя и были объявлены, но подробная информация на веб-сайте еще не находится в открытом доступе. Жилье и предварительные продажи по этому проекту, скорее всего, откроются на рынке в июне. Объем предложения (квартиры, лофты, коттеджи, в том числе забронированное жилье) снизился с 4482 до 4369 единиц», — подсчитывает аналитик по недвижимости.
Спад склада жилья второй месяц подряд фиксирует и М. Хмеляускас, но, по его словам, в скором времени в Вильнюсе могут появиться новые проекты.
«Из-за сложности возможностей финансирования и роста стоимости кредитов стагнация на рынке не приводит к появлению новых более крупных проектов, которые могли бы пополнить пока еще скудный склад жилья», — говорит он.
По данным hanner, цены в Вильнюсе немного выросли, сегодня средняя площадь продаваемой квартиры в Вильнюсе составляет 1 кв.м. м. Цена составила 3 299 евро. Т. С. Квайницкас подсчитал, что средняя цена жилья в сегменте нового жилья эконом-класса выросла с 2659 до 2694 евро/кв.м. в месяц. Цены на жилье среднего класса выросли с 3814 до 3824 евро/кв.м. В престижном сегменте цены снизились с 5381 до 5269 евро/кв.м. Лофты также были немного дешевле – с 2327 до 2260 евро/кв.м, а цены на коттеджи выросли с 1848 до 2080 евро/кв.м. Колебания цен в мае были небольшими, на них повлияли как изменения в структуре предложения (новые проекты, проданные квартиры), так и изменения ценообразования в отдельных проектах.
«При снижении сдачи новых проектов покупателям в мае значение индикатора рыночного баланса снизилось с 2,22 до 2,04, что говорит о положительном направлении. При росте показателя Euribor увеличивается не только общий платеж по кредиту, но и меняется соотношение между уплаченными процентами и погашаемой частью кредита. Наряду с реальным снижением доступности жилья это побуждает большую часть населения арендовать жилье, но при высоких процентных ставках и остающемся дорогостоящем жилищном строительстве также вероятны корректировки арендной платы», - прогнозирует Т.С. Квайницкас.
В Каунасе упала активность рынка нового жилья в Каунасе, по словам Т. С. Квайницкаса, снизилась – было продано 27 единиц жилья (30 новых договоров, 3 – аннулировано). Это почти в два раза меньше, чем месяц назад (64, 69, 5 соответственно) и примерно в 4 раза меньше, чем в прошлом году за аналогичный период (103, 121, 18). Показатели мая в Каунасе больше похожи на результаты конца прошлого года или I квартала этого года, поэтому кардинальных изменений не произошло. «Снижение продаж также сопровождалось снижением активности в области развития. « Inreal добавил в банк данных 52 новых объекта — в 3 раза меньше, чем месяц назад (154) и в 2 раза меньше, чем год назад (102). Предложение увеличилось с 1292 до 1317 и остается на аналогичном уровне уже почти два года», — подсчитывает аналитик по недвижимости.
По его словам, в мае не было зафиксировано существенных коррекций цен. Эконом класс новый Жилищный В Каунасе цена выросла с 1748 до 1781 евро/кв.м, средняя – с 2778 до 2784 евро/кв.м, престижная – с 3752 до 3796 евро/кв.м. В сегментах лофт и коттедж средние цены остались в основном неизменными и на данный момент, соответственно, достигают 2109 и 1681 евро/кв.м.
Поскольку продажи снизились, а предложение жилья немного увеличилось, индикатор рыночного баланса немного увеличился с 1,86 до 1,99.
Клайпеда обнадеживает
Наибольшее снижение активности рынка нового жилья зафиксировано в Клайпеде. Т. С. Квайник рассказывает, что за месяц здесь было продано 4 единицы жилья (6 новых договоров, 2 возврата). Это в 8 раз меньше, чем в апреле (32.32.0 соответственно), и аналогично результатам мая прошлого года (2, 10, 8). За месяц Inreal добавила в банк данных 89 новых домов, что на треть меньше, чем в апреле (137). Предложение увеличилось с 452 до 537 и в настоящее время примерно в 1,5 раза превышает уровень предложения, который преобладал в течение нескольких лет (350).
В Клайпеде, как и в Вильнюсе и Каунасе, принципиальных изменений цены зафиксировано не было. Новое жилье эконом-класса стоит около 1725 евро/кв.м, среднего – около 2415 евро/кв.м, коттеджи – около 1584 евро/кв.м. «В Каунасе и Клайпеде ярко выражено влияние зарезервированного жилья, поэтому покупатели, которые стремятся приобрести жилье сегодня, должны ориентироваться на цены примерно на 10 процентов выше, чем указанные в этом обзоре», – говорит Т.С. Квайницкас.
Растущее предложение также увеличивает показатель баланса рынка. За месяц он вырос довольно значительно, с 1,72 до 2,33. «Глядя на изменение с конца первого квартала, когда балансовый показатель достиг 1,37, особенно выражено «охлаждение» рынка. Как мы и прогнозировали еще в прошлом году, относительно сбалансированный рынок в портовом городе был обусловлен крайне низким предложением, а при его значительном увеличении сформировался рынок покупателя. Сейчас мы смотрим, привлекут ли новые проекты внимание покупателей. Рост населения города Клайпеда совпадает с началом войны в Украине. «Демографические расчеты Inreal ориентируются на данные МКБ, в которые также входят некоторые военные беженцы, поэтому хотя демографические изменения не являются однозначными, они создают предпосылки для роста активности рынка жилья», — прогнозирует Т.С. Квайник.