Планируется, что новые требования могут вступить в силу 1 января и 1 июля 2022 года соответственно.

Г. Шимкус сообщил на пресс-конференции, что меры по недопущению нагрева рынка недвижимости были приняты после оценки ситуации на рынке жилья и стремительно растущих объемов кредитования на приобретение жилья.

«Мы видим, что необходимы некоторые макропруденциальные меры политики», - сказал он.

Банк Литвы предлагает усилить требования к кредитоспособности, предусмотренные в Положении об ответственном кредитовании для тех, кто берет жилищные кредиты, уже имеющие другие непогашенные жилищные кредиты – с 1 января следующего года предлагается снизить отношение максимально допустимой суммы кредита к стоимости заложенной недвижимости (LTV) до 70%.

Банк Литвы также намерен ввести 2% отраслевой резерв системного риска (SRR) для ипотечных кредиторов (банков и групп центральных кредитных союзов). Системный буфер риска) ставка по портфелю жилищных кредитов. Это требование к капиталу будет дополнять и применяться по принципу, аналогичному ставке антициклического буфера капитала (ACP), однако буфер капитала будет рассчитываться не от размера всех подверженностей, а от размера позиций с залогом недвижимости физическим лицам в Литве. Предполагается, что резервное требование не будет применяться к учреждениям с очень небольшой долей жилищных кредитов сектора, т.е. менее 50 миллионов евро. Евро.

Масштаб увеличился

Согласно статье специалистов отдела моделирования системных рисков Банка Литвы Яуниуса Кармелавичюса, Мантаса Дирмы и Гедрюса Станениса, во время пандемии COVID-19 объем предоставления кредитов на вторичное жилье увеличился.

«Второй жилищный кредит в январе-августе 2021 года составил 166 млн евро. Это составляет около 12% от потока новых выданных жилищных кредитов и около 10-11% в конце 2019 и 2020 годов.

Во время пандемии доля кредитов на вторичное жилье увеличилась почти во всей Литве, а наибольший скачок – с 9 до 16% – приходится на Клайпедский уезд. Эту тенденцию можно отнести к покупке инвестиционного жилья или жилья для отдыха, например, на курортах», — пишут авторы.

По мнению специалистов, исходя из исторических данных, видно, что вторые жилищные кредиты обычно более рискованны, чем первые, даже с учетом различных особенностей заемщика и кредита.

«Модели кредитования на микроуровне, основанные на риске, показывают, что, учитывая эволюцию неблагоприятного экономического сценария, домохозяйствам с другими недавно взятыми и низкоамортизированными жилищными кредитами потребуется несколько более высокий первоначальный вклад не менее 16-24% от стоимости залога при получении второго жилищного кредита. Требование такого уровня будет обеспечиваться исключительно тем фактом, что общий риск кредитования домашних хозяйств с двумя жилищными кредитами не будет выше, чем у того же домохозяйства, если бы у него был один жилищный кредит. Однако в случае возникновения дополнительных макроуровневых рисков для финансовой стабильности, когда инвестиции в жилье со вторым кредитом способствуют формированию дисбалансов на рынке жилья, более уместное и жесткое требование размера первоначального взноса по вторичным кредитам может быть целесообразным и более строгим», — говорится в их публикации.

Еще три меры

Г. Шимкус напомнил на пресс-конференции, что Банк Литвы представил в Рабочую группу по сокращению теневой экономики предложения по зарегистрированным предварительным договорам о приобретении жилья.

«Это важный инструмент, который позволил бы собрать больше информации при первичной продаже жилья. Это позволило бы нам выстроить более эффективные меры, способствовать прозрачности деятельности и избежать возможности уклонения от уплаты налогов», - сказал он.

Еще одной упомянутой мерой является ограничение возможностей оплаты недвижимости наличными.

«Стоит возобновить эти дебаты. Также рассматривается вопрос о налоге на имущество. Это источник доходов для бюджетов, но он также может иметь более широкое значение. Это стабилизирующая роль для рынка недвижимости. Мы хотели бы подчеркнуть эту роль – чтобы государство при строительстве и обсуждении этого налога ориентировалось не только на бюджеты, но и видело бы возможное функционирование рынка недвижимости», – сказал Г. Шимкус.

Глава Банка Литвы отметил, что только 40% покупок жилья происходит с помощью кредитов, стоимость составляет 60%.

«Есть больше людей, которые берут кредиты, чтобы купить дом в городах, где нужен кредит. Грубо говоря, для половины покупателей это не сработает вообще. Это инструмент для самой рискованной части, для тех, кто берет кредиты на инвестиционные цели», - сказал Г. Шимкус.

Г. Шимкус отметил, что представленные меры поддерживаются участниками рынка.

«Мы можем говорить о дизайне, но на рынке есть понимание. То, что мы сейчас уходим и начинаем об этом говорить, вовсе не означает, что сами участники рынка... На мой взгляд, это тоже было бы неправильно с их стороны, я бы не смог этого сделать, если бы они закрыли глаза и начали специально применять более мягкие требования, чтобы ускориться.

Сейчас приходит в кредитную организацию, просит кредит, и та кредитная организация, зная, что требования будут ужесточены, специально подделывает кредитование для того, чтобы кредитовать. Это было бы примером отказа от сотрудничества.

Однако это около 12% кредитного потока, что составляет небольшую часть. Причем он направлен не на снижение цен на недвижимость, возможность заимствования, а конкретно на то, чтобы помочь предотвратить риски в тех сегментах кредитования, где риск выше», — сказал глава Банка Литвы.

Г. Шимкус отметил, что рынок недвижимости Литвы в настоящее время «находится в начале потепления, отопления». «Это то же самое время, когда институты должны начать действовать, чтобы реагировать на риски», - сказал он.

Источник: Предложения охладить рынок недвижимости с удвоенным первоначальным взносом для тех, кто покупает второе жилье — DELFI Бизнес